拿地流程.ppt

分享周口  1、竞买资格获得是关键 600亩（酒店+住宅)土地捆绑出让 方案评审是关键，只有方案评审通过，才能获得竞买该宗土地的资格（具有排他性） 全力以赴公关天明一家方案通过评审，获得竞买资格 分享周口  2、挂牌出让程序 最后走招拍挂程序，符合法定程序需要，最终获取600亩（酒店+住宅)土地 分享洛阳  1、签订分成协议 和政府签订分成协议，为竞价做好基础 2、设置出让条件 出让文件中设置门槛，阻止其他企业参与 分享洛阳  3、采用综合评标方式 最好采用综合评标方式，确保拿到土地 其他途径  1、综合评标获得土地 目前国家鼓励综合评标方式出让土地 北京已经有土地采用此种方式出让。自2011 01 21开始，北京市土地储备中心公布的招拍挂公告中共有5宗土地招标出让 其他途径  2、综合评标过程 第一阶段主要评比投标企业对地块规划的方案设计 第二阶段对企业资质、资金实力、从业背景、地块报价、招商方案进行评定。 其他途径  3、综合评标关键点 至少三家企业参与 评标小组为5人以上单数 其他途径  4、综合评标关键点 准备三家参与企业资金 公关评标小组 确保土地获取 结束语  1、做任何工作都需要全方位准备和思考，各种预案都要有，所以针对不同城市、不同区域、环境不同、竞争对手不同，采取的策略也不一样，总而言之，动用所有资源，一切成事为核心，确保成事 Thanks * */150 * */38 * */38 拿地流程分享 银少杰 2011年02月08日 土地是根本，是核心，没有土地就如无水之源、无本之木 引 言 目 录 一 土地招拍挂流程 二 案例分析 三 借鉴分享 挂牌流程 挂牌 公告 结束 招拍挂 公告发布、次日开始 购买挂牌 文件 公告 发布起 20个 自然日 缴纳挂牌 保证金： 为起始价 的20% 缴纳挂牌保证金 截至时间：挂牌竞价结束日前2天 挂牌竞价 结束、签订成交确认书 公告结束日起10 个工作日 签订土地 出让合同 挂牌竞价 结束日起 10个 工作日内 土地 出让 合同 签订 1个 月内 缴纳 土地 出让金 首付款为：总地价的50% 缴纳剩余土地出让金为：总地价的50% 土地出让合同签订1年内  案例分析  2011年01月25日 漯河土地底价获取 土地情况  1、漯河战区三期土地 2、土地面积80.83亩、13.07亩 3、该土地于07、08年和政府签订 协议 四道防线  1、设置条件 2、资格审查 3、劝退策略 4、现场竞价 防线一  1、设置条件 确保获取土地的最佳方法是，土地在挂牌公告时，设置隐形条件，以屏蔽其他竞争对手 防线二  1、资格审查 参与企业在报名时，首先和区政府联系看地，然后再进行报名确认，为在报名前劝退带来时间 防线三  1、劝退 政府劝退 企业劝退 防线三  1、信息三条线 购买文件线（提前查询企业信息） 银行线 （缴纳保证金账户） 报名线 （交易中心报名） 防线三  1、政府劝退 政府帮助进行劝退，因和政府有协议，为维护原协议的严肃性，所以政府出面进行劝退，但是需要企业为政府整理劝退的理由和方法 防线三  1、企业劝退 企业自身进行劝退，关键要掌握竞争对手的详细信息，如报名人及联系方式，网上查询等手段获取信息，动用公司人脉资源劝退 防线四  1、现场竞价 和政府签订补充协议约定底价，超 出部分进行分成，天明：政府（8:2） 2、进行地价测算并现场竞价，确保获取 土地 实践证明  防线一： 经过沟通，因漯河没有设置土地挂 牌条件先例，故放弃防线一 防线二： 资格审查，一般竞争对手都符合条 件，但是为劝退争取了时间 实践证明  防线三： 政府劝退，漯河当地的企业，政府 劝退效果很好，但是外地企业就无 能为力了 实践证明  防线三： 企业劝退，实践证明，三家外地竞 争对手，最后全部由企业自身的全 方位劝退，方才确保了最后的顺利 摘牌 实践证明  防线四： 最后的防线现场竞价，因劝退成 功，故避免了现场竞价的分成损失 经验总结  1、设置挂牌条件 不设置挂牌条件，确保获取土地难 度非常的大，需要做大量的预防工 作，其结果存在不确定性，所以全 力以赴公关，设置条件是万全之策 经验总结  2、信息战 通过银行（竞买保证金缴纳信息） 和交易中心（参与竞争企业报名信 息），将竞争对手信息分析到位， 是劝退成功的基础保障 经验总结  3、大棒+胡萝卜策略 用企业自身的品牌影响力（企业实力宣传、画册、姜总影响力） 前期投入及和政府关系，开展感情沟通谈判（协议借鉴等） 用其他社会手段开展劝退 经验总结  4、分成价格测算，现场竞