凯旋国际广场写字楼营销策划方案.doc

第一章 扬州市写字楼市场分析 一、写字楼市场供应现状 1、扬州办公写字楼项目分布区域相对比较分散，从区域上可分为城东、城中、城西、城南四个片区。 区域 项目名称 规划特点 城东 阳光城 所列项目规划设计均为底层商业门面，三层或四层以上为办公写字楼。 城中 汇展阁、盛世商务楼 城南 九州大厦 城西 熙龙阁、来鹤广场（规划中） 2、扬州在售写字楼项目调查资料 项目名称 九洲大厦 盛世商务楼 阳光城 地理位置 江阳中路43号 汶和南路 运河西路 区域 城南 城中 城东 产品定位 1-4层商场；5-13层写字楼； 共13层 1-3层沿街商铺；4-6层写字楼； 共6层 4层商铺；5-12层写字楼； 共12层 销售面积 26000平方米左右 2500平方米左右 30000平方米左右 户数 写字楼300户 26户（每层9户） 写字楼135户 面积比例 62㎡；朝南，120㎡； 朝北，160—190㎡ 551—143㎡ 已售完 销售价格 3180—4080元/㎡（可优惠80元/㎡） 3650—4160元/㎡ 100% 出租率 未出租 未出租 40% 得房率 70% 70% 60-65% 物管费 5元/平方.月 1．5元/平方.月 3．5元/平方.月 入住情况 无 无 30% 备注 中央空调等 无中央空调 中央空调等 3、个案分析 【】 （2）写字楼配套设施需求分析 在问及写字楼项目该具备何种配套设施时，受访者提及率最高的是停车位，其余依次为商务中心、餐饮场所、娱乐休闲场所、银行、购物场所等。 （3）写字楼面积需求分析 调查表明，分别有39.61%（122人）、32.14%（99人）、15.26%（47人）的受访者对写字楼的建筑面积要求分别对应是51-100㎡、101-150㎡、151-200㎡。由此可见，51至200㎡是写字楼主力需求面积。 （4）写字楼单价承受能力分析 被调查者对写字楼可以接受的单价选择较为分散，但不难看出，3001-4000元/㎡的价位最容易被市场认可，共有69%选择在这一范围。 （5）写字楼总价承受能力分析 从图五可以看出，被调查者可以接受的写字楼总价范围较广，但主力部分仍集中在25-55万元这一区间。考虑到此次调研对象所处社会阶层普遍较高，项目总价应尽量控制在55万元以下。 （6）写字楼成交促因分析 在回答“可能促使购买写字楼最主要因素”这一多项题是，有73.70%选择地理位置；其次为配套设施，有47.40%；投资潜力，有40.26%。 （7）写字楼投资意向时间分析 调查表明，选择无购买或租用写字楼打算的仅有29%，而在半年内打算购买或租用写字楼的有10%，一年内的有18%，两年内的有27%，三年内的有16%。 由此表明，写字楼在扬州有着比较好的市场消费基础。 （8）调查对象家庭月收入分析 下图表明，有79%的受访者家庭月收入分布在2000—8000元之间。从收入水平上看，调查对象可代表扬州购房主流人群。 （9）调查对象目前居住区域分析 大多数被调查者中目前居住在西区，有 52%。其余12%居住在市中心。上述调查者现居地靠近项目所在地，比较了解项目周边情况，因此，他们的意见具有较高的参考价值。 三、写字楼市场概况及趋势分析 1、高端写字楼物业匮乏 目前扬州真正意义上的写字楼数量稀少，真正意义上的写字楼只有九洲大厦一家。其余项目在外观、硬件条件、产品定位等诸多方面都存在问题。譬如国贸大厦，其地理位置与外观相当不错，而且有很大面积的停车场，但是其内部办公间的面积划分非常小，且装修档次一般，很难吸引上规模的公司进驻。此外知名度较高的汇展阁没有自己的停车场，公司的车辆需要停到石塔宾馆，非常不便，而且也有办公空间过小、层高低、门厅狭窄等诸多问题，不利于进驻企业的形象及经营。而九洲大厦从形象、停车、硬件条件等方面都在向高标准的写字楼靠拢，因此市场形势看好。其余类似于盛世商务楼、汇展阁等均为旧楼改造项目，局限性非常大，难以做成高档次的写字楼项目。 2、商住楼大行其道 目前扬州大量项目都定位为商住两用，很多还冠以“酒店式公寓”的概念。大量的公司由于找不到合适的办公地点，只能进驻于这些商住项目中。在调研中我们发现，汇展阁、盛世商务楼、孙庄路步行街两侧商住楼小公寓等均有大量的公司入驻。但是这些商住楼在许多方面尚存在较大的缺陷，无法完全满足公司的需求。例如：由于楼层较低，且底层商铺经营档次不高从而影响公司形象；没有电梯，为办公造成不便；没有停车场，无法解决停车问题；门厅狭小，无法展现公司实力；裙楼部分没有餐饮休闲配套，甚至没有商务中心，功能不完善；物业管理不到位；办公部分面积划分过小，不利于经营；商住混杂，影响经营等等。 3、写字楼市场形势看好 随着扬州经济的快速发展，扬