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土地市场状况和城市经营新思路 　　中图分类号：F311 文献标识码：A 一、省内及周边区域土地供给市场现状 今年以来，在宏观经济环境及调控政策等多重因素叠加下，土地和房地产市场热度不断下降，土地价格进入停滞回落通道。从2012年1月至今对全省17地市及菏泽周边6个城市的土地监测调查显示如下： （一）全省共出让土地360宗（不含工业用地），土地面积21376.988亩。其中济南市的土地价格最高，平均426万元/亩，但是今年以来,济南土地市场虽成交宗数较多,但多数是以底价成交为主,现场竞价只出现过两次,且增幅不高。一家地产企业负责人表示,开发企业对接下来的市场仍不乐观,因此拿地态度依然谨慎。潍坊市的土地出让面积居全省首位，但是土地出让价格不高，平均107万元/亩，莱芜、聊城、临沂的土地出让的平均价格都在80万元/亩以下。 （二）对菏泽周边的徐州、开封、宿州、商丘、新乡、濮阳六个城市调查，徐州市在出让面积和出让价格上都占首位，均价193.11万元/亩，其中以1397万元/亩的价格出让土地4.72亩，因此拉高的整体均价，但大多数出让地块的价格都在200万元/亩以下。开封市出让面积较少，均价为130万元/亩。其它四个城市的均价都在90万元/亩以下。 在房地产市场不断趋冷的背景下，多数调查城市专家普遍认为住宅地价仍处于下行趋势、商服地价总体持平，略有上涨。房地产调控政策在住宅土地市场上持续发挥作用，住宅地价下降态势明显，大量新入市地块以底价成交甚至流拍。在住宅项目限购政策下，部分资金需求转向商服地产，但随着调控的深入和市场形势的不断转冷，商服地产受到一定程度拖累的双重因素影响下，商服地价总体呈稳中微涨态势。 二、国内土地市场状况及走势判断 （一）从全国范围内来看政策因素影响在政策预期依然不明的情况下，开发商库存积压，拿地需求下降，土地市场成交低迷。住宅类用地成交量同比大幅下降。据统计：五月份，全国300个城市共成交土地2154宗，同比减少21%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）542宗，与上月持平，同比减少33%。5月份全国土地及住宅用地成交楼面价继续回落，同比均有下跌。 （二）5月份，全国300个城市成交楼面价格均价758元/平方米，同比下跌10%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交均价在1101元/平方米，同比下跌8%。尽管本月有个别城市（如东莞、杭州）以相对较高的溢价率成交，仍难改变总体情况，5月份溢价率水平延续前期低位走势。5月份全国300个城市土地平均溢价率5%，较上月减少1个百分点，较去年同期减少10个百分点。本月国家未出台最新土地政策，5月中下旬，温家宝总理在经济形势座谈会上表示“要稳定房地产市场调控政策，严格落实差别化住房信贷，税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。”由4月份“坚持房地产调控不动摇”到5月份的“稳定房地产调控”，中央是否为刺激刚需而提高对地方政府“微调”的容忍度引人猜想。5月份重点城市土地市场依然较为冷清，开发商入市积极性不高，尽管部分大型房企开始集中圈地，但所拿地块多位于三四线城市，一线城市一直处于遇冷状态，深圳已连续6个月无住宅用地推出与成交。 三、国内各城市“保经济、保增长”的微调状态 （一）楼市预调微调是目前地方对“保经济”的一种妥协。本轮调控的核心政策限购和限贷并未取消,所以大的调控格局是不变的；各地之所以有预调微调的冲动,是因为遇到了现实的问题。允许地方对房地产政策进行微调,是为了把房地产调控的负面效果降到最低,让市场的交投维持一定活跃度,因为目前的限购限贷等干预措施是对市场的冰冻疗法,一下子把市场的温度从三四十摄氏度降到了零摄氏度,市场受不了,经济也受不了,所以需要预调微调让市场保持一定的温度,即活跃度。房地产调控和国家经济宏观调控紧密相关,调控的目的还是为了行业和整体经济“软着陆”,恢复到平稳状态,如果一味打压房地产,将对整体经济不利,也不是调控的目的。 （二）截至5月10日,全国共有33个地方政府进行楼市调控微调,28个通过,5个被叫停。也就是说,超八成地方新政获得通过或者被默许。从地方微调的内容划分,可以划分为:“免”:免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。“调”:调整首套房贷利率恢复基准利率,利率优惠9折、8.5折。譬如,北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。“变”:改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。“提”:提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等。“户”:重启购房入户政策。譬