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浅谈房地产工程造价成本控制管理 　　摘 要：房地产工程的成本管理是一种系统工程，贯穿于开发项目的始末。成本控制管理对房地产项目开发的成功与否起到了不可忽视的重要作用。本文概述了房地产投资决策阶段、设计阶段以及施工阶段有效控制工程造价的手段及措施。 关键词：房地产 工程造价 成本控制 管理措施 一、 房地产投资决策阶段成本控制 投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资成本估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。 1. 组织优秀的项目团队。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（ 或委托专业策划公司） 、工程技术投资分析人员、经营管理人员（ 或项目经理） 。在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。 2. 进行必要的成本分析。①土地成本支出一般约占项目总支出的 20 ～30% ，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定要根据土地征用费、城市配套费等有关具体规定。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。②前期开发费一般占项目总支出的 3%左右，但因各地实际收费差异也有很大差别，“三通一平”和临时设施费应根据实际估算。③建筑安装工程造价一般占项目总支出的 45 ～ 55%，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。 二、房地产设计阶段成本控制 设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在 70%以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有： 1. 做好设计方案的评审。成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。 2. 实行限额施工图设计。施工图限额设计指标有： ①每平方米钢筋含量指标； ②每平方米砼含量指标； ③单位施工图预算指标； ④设计变更费用限额指标。 3. 做好施工组织设计的审定。一般造价工程师不怎么注重施工组织设计或施工方案，基本是交给监理审核工程部二审之后批准。一般情况下施工方希望早点把工程结束以缓解自身的财务压力，所以只会多投入提前交工，不过这时你也要看看他采取的赶工措施是不是和施工组织设计吻合，一般情况下如果施工组织设计中没有写明赶工措施，你必须要求他补充赶工方案。这个阶段虽然控制造价的方法比较难以把握，可是一旦出错，会对以后的结算发生麻烦，所以施工组织设计的审定，造价人员必须参与。 4. 设计优化。基本是甲方提出的设计变更或现场签证，施工方没有提出设计变更的权力，设计方提出的设计变更多从技术上考虑。作为造价人员必须知道设计变更的优劣对开发效益的影响程度，否则就很难把握成本，他的基本原则是技术上可行、法律上允许、经济上合理、质量标准不变。其中经济上合理是指在其他标准不变的情况下，节约成本； 不过也可能有另外一种情况，即虽然增加成本，可是会提高房地产的售价、口碑、社会效益等潜在指标，而且往往会提高很大，甚至达到新的层次。设计优化的难点就是在于怎么把握这个量度，这就需要造价人员去分析了。 三、房地产施工阶段成本控制 1. 工程变更的管理。工程变更控制是为了实现建设项目的目标，而对工程变更进行分析、评价和改进，以保证工程变更合理、有效。例如：某项目在施工阶段，因遇外保温材料的级别调整，变更设计时未对选定材料而引起的造价变更作充分的市场调研和比选，此次变更不仅仅是保温材料的变化还有施工工艺的较大变更。该项目的保温系统因调整而导致建筑安装成本较大的增加（约增加280元/平方米建筑面积的成本），而因项目的定位及其他原因又难以调整销售目标，以致该项目的收益受到较大影响。在项目建设过程中，对工程变更的管理非常重要，工程管理人员与造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生。对于不可避免的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就变更对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后再确定是否实施该洽商变更。设计变更必须在原合同条款的约束下进行，任何变更不能违反原合同。变更后的单价仍按原合同中的已有单价执行，如果合同中没有此单价或可参考的单价，则按