新亚洲体育城调查报告.doc

新亚洲体育城调查报告 调查员：钟伟 一、总论 星耀集团于1998年踏入地产行业,到现在已经有10年的历史，在开发其项目之前，星耀集团已经成功的开发了加洲枫景、美树橙、挪威森林、美树星城等项目，这也为新亚洲体育城的开发打下了良好的基石。项目总投资超过了100个亿，共分八期开发，其中一期产值约21.3亿、二期产值约13.7亿、三期产值约8.8亿；现四期正在热销中，产值约20亿，五期已进入规划阶段，五至八期产值约60亿 ；星都国际总部基地产值约13亿。项目于2005年5月开始动工。而项目得以顺利的开发首先有了政府政策支持，新亚洲·体育城，是政府“一湖四环”、“一湖四片”山水城市生态格局重点打造的区域。随着昆明行政中心的南迁，呈贡新城将围绕“四区一心”重点规划建设国际物流中心、国际花卉交易研发区、大学园区、国际行政商务区以及城市生活区。贯穿新亚洲·体育城的是昆洛路和广福路，这两条路是云南目前为止仅有的两条双向10车道的高速公路。更让人惊喜的是，云南省博物馆和云南大剧院的建设地，敲定在了新亚洲·体育城对面，建成后将与新亚洲·体育城“万人体育场馆”交相辉映，成为城市级的三个地标性建筑。这些对新亚洲·体育城而言都是，但也意味着责任的加重， 二、项目概述 新亚洲体育城位于昆明东南、新城市中心区昆洛路与广福路的交汇处，是连接“昆明老城——呈贡新城——未来昆明空港经济区”新三角经济圈的黄金中心点。净用地约3500亩，总建筑面积达500万平方米，总套数1-4期约10000户，住宅建筑形态由多层、小高层、高层组成，包括物业类型有花园洋房、小高层住宅、高层住宅、别墅及部分住宅底商，5-8期长丰项目共有住宅约10000户，但目前还处于报规阶段。 产值 开盘时间 一期 21.3 2005年9月 二期 13.7 2006年10月 三期 8.8 2007年4月 四期 20 2007年12月 区位图 项目总规划图 三、项目说明 1、区位 项目地处新昆洛路与广福路交汇处，东南方向连接昆明新市政府、大学城，东北向连接昆明老城区、新昆明国际机场，西边连接云南省委、省公安厅、省人大等省委机关和滇池旅游渡假区。为昆明老城区与市政府新区之间的中心区域，也是将来昆明市东南新城市的中心区，离市中心距离15公里随着新昆洛路的通车和广福路的改造工程竣工，与之相邻的将是两条城市主干道；同时，市政公交也围绕新亚洲体育城制定了3-5条公交专线，因此交通将极为便利新亚洲·体育城商业街规划用地约118亩，总建筑面积约万平方米。周围体育设施、住宅区并辐射昆明老城区和呈贡新区的，集高档/特色餐饮、酒吧、超市、电影院、时尚用品/饰品的餐饮、娱乐、运动、休闲购物的大型商业中心。作为新亚洲·体育城的主要建设项目内容之一，商业街处于新亚洲体育城的核心区域，南接广福路和国际网球中心，东临万人体育馆、篮球馆和足球及田径场，西靠新亚洲体育城的“水晶堡”、“温布尔顿”、“水木清华”住宅区，北面是西南地区独有的占地约200亩的别墅型商务办公区、全长1.8公里的绿化运动主题公园、云大附中·星耀学校及“万国花园”、“百合园”住宅区。建成后的商业街顺应昆明市政治中心的转移和新昆明的建设，以新亚洲体育城为核心，以南市区为核心区域，辐射新市政府呈贡新区、滇池片区、关上片区，同时以强大的配套及高规格的定位成为面向整个昆明的集运动、餐饮、娱乐、休闲的新中心、新亮点。从产品设计的创新性来看，新亚洲·体育城开发的联院别墅、水晶堡花园洋房和运动美景洋房，以其昆明绝无仅有的花园洋房“下沉式庭院”——水晶堡花园洋房，将洋房别墅化，生活别墅级。住宅净用地约000亩，主要产品形式有联院别墅、景观洋房、12层小高层、18层高层。1、花园洋房是目前在昆明市场上的特有产品，也是本项目的主力产品。该种产品为六层建筑，采用全退台式处理，其中1、2层产品带有约60—90平方米的地下层。楼梯为一至四楼无转角设计，保证了该类产品室内外的全阳光接触。建筑外立面外形丰富、层次感强，浓郁的地中海情调尽显舒适生活。　　2、高层、小高层产品主要以平层结构为主，主要为东南朝向，户型特点为全日光原则，整个从南至北由连院别墅、花园洋阳房、小高层、高层逐步拨高的空间布局使产品，特别是高层产品视野宽阔，空间感极好。整个户型设计布局方正，使用率极高。独有的阳光花房设计，使得主人无论从客厅、书房、厨房都可尽享绿色心境。3、联院别墅产品在设计上采用四个别墅为一个组团的隔墙连院设计，同时带有下沉式超大活动娱乐室。使每一家都保证了居住、娱乐的高度私密性。剔除了近年来开发的连排别墅项目无私密性的缺陷。同时每组团不一样的外形设计、颜色利用。保证了该产品在风格上的差异化设计。改变了连排别墅像是农家排屋的感观形象。大大提升了产品的品质。120亩云大附中主校区的星耀学校；西南大型体