物业工程维修管理方案.ppt

工程维修管理方案 提 纲 第一部分：项目的基本情况 第二部分：项目维修管理方案 第三部分：常态下维修部的思考 第一部分：项目的基本情况 世府名邸项目位于洛南新区，洛阳新市委市政府东200米，项目占地面积7.5㎡，总建筑面积19.8万㎡，总户数为1054户（不含商业），分为三期开发。 一期总建筑面积5.9万平方米，尚街商业设有1部商业3层扶梯。3个出入口。地下停车与住宅共用，国际公馆位于项目整体的西南部，由2栋分别为20层、15层的高层（小高层）建筑组成，维也纳住宅由1栋高层、2栋小高层组成，总户数116户 ，其中10#楼为电梯刷卡入户 ，一期暂定一个西入口，地下车库三个（机动车库一个，非机动车库两个）。市政基础设施配套基本完善，道路、绿化、 水系建设形成规模，市政供水、供电、供热设施也相继投入使用。小区主干道为沥青路，其它道路为地砖或生态砖。小区变电值班室设置在10#楼地下室。主配电箱设置在9#楼与H1楼地下室。一期燃气公司在小区设置一个燃气调压柜，位置在9#楼东北角公厕北面。 小区有地上和地下停车位，一期地下70个左右。小区供水泵站正在抓紧施工中，热交换站预计在明年能够投入使用。小区建有一座人工湖，分为浅水系和湖体，大部分是浅水系和亲水水系，大面积中心湖的水引用的整个新区五支渠的水系，五支渠的水系是整体循环的，可以保证小区内水系的质量。与第一大街水系相比，节约了大量的用水费用，而且水系的维护也简便了许多。 小区照明设计功率16千瓦，公共用电电表33块（其中电梯18块，其他14块），一期设计了三个主配电箱，每个配电箱设计功率为8.5千瓦。热交换站设计水泵共16台，水系设置9台，（未完成施工，暂时无详细功率统计）。一期小区供水分为民用和商业两种，自来水公司只对小区大表收费，小表费用由物业进行收取。这样就存在着大表与小表之间的计量误差，物业公司就要承担水损耗费用。小区部分电梯设备间设置在楼顶业主私家花园内，就出现了设备检修问题。小区消防系统在地下车库设计为自动喷淋装置，但在楼内部分消防管道和设施设置在户内，又出现了不易维护和无法紧急事故处理等一系列问题。 小区现有维修人员4人，小区设置低压用电值班间、小区供水泵站、热交换站三处需人员值班场所，，如进入常态下24小时工作值班状态，人员数量明显不足，满足不了小区日常养护、业主报修和用水用电值班要求。所以一直要求工程对所有需值班场所的设施设备进行改进，做到自动化程度高，可无人看守值班，具有自动运行、自动报警功能的智能化设备，这样才能从根本上解决人员不足的问题。 第二部分：项目维修管理方案 管理方案分为三个阶段 一、工程验房和入住验房阶段 二、装修审批和装修监管阶段 三、日常维护和业主报修阶段 工程验房和入住验房阶段 （1）工程上存在的一些问题处理 通过前一段对工程的验收，发现工程上存在不同程度的质量瑕疵和工程通病，施工进度较缓慢，返修不够及时，没有充裕的时间进行再验房等问题。 物业已要求工程部对以上问题做出合理的措施和解释；对无法变更或没有合理的整改措施的，工程部提前与物业、销售做出工程上的统一说辞，以避免口径上的不统一给物业带来的与业主不必要的矛盾。 因此要求我们在验房过程中一定要更细心，尽可能地发现问题，不要感觉问题多，问题及时传递给售后。在交房过程中要多问乙方人员物品和设施的用途及简单的维修方法，为我们以后常态下的维修打好基础。在交房过程中一定要坦然自信，我们的产品是一流的。我们要做的是尽可能地给业主介绍小区环境和房屋设施。在介绍过程中突出我们的特色，我们的礼仪，用真诚给业主感觉我们是一家人，是给他们检查和反映问题的，为我们二次收费工作提前铺路。对可以解释的问题尽量解释，不要轻易给业主承诺自己都不确定的承诺，遇到解释不清的问题可交上级解释，不要因此而卡壳。在业主面前尽可能地展现我们是一支专业化团队。下面是一个初验房流程： (2)业主交房流程： （3）、验房流程： 二、装修审批和装修监管阶段 1、 装修监管的目的 在这个过程中我们说要面对的是业主和装修公司。我们对业主施行以服务为主的原则；对装修公司施行以管理为主，以服务为辅的原则。首先让业主明白房屋的主体结构对他本人是至关重要的，只直接影响房屋质量和使用寿命的。处处为业主着想。对装修人员一定要让他们明白我们是干什么的，职责是什么。要提醒装修人员注意施工安全和装修时间。在业主和装修公司面前做到不卑不亢，语言规范。处处体现我们大物业、大品牌的魅力。让业主和装修公司感受到我们是专业团队。 2、 人员工作安排：