河南郑州盛润商业国际广场竞标终稿.ppt

◆项目的位置 项目位于金水路与中州大道交汇处 占地39.8亩,该项目无论是建筑规模、规划设计还是建筑外观、配套档次，都堪称郑州市标志性建筑 。 商业区域分布及面积指标 ◆项目优劣势分析 主题定位 功能定位 项目建议 一.地下停车场:本项目停车场面积约20000多m2,1000个停车位,建议一.将地下停车场规划一个2000m2的社区中型超市,以生鲜,干货,日常生活用品为主.目的拉动项目周边人群购物消费流. 二.广场建议.:与市交管局市政规划等部门申请设立机场大巴候车点以及火车站公交线路停靠点,以拉动市区人流. 三:建议消防监控中心和楼宇监控中心由一楼改到地下一层停车场进行设置. 四:建议商厦一至五层朝北面(金水东路)做一面电子数码墙.目的一:对项目长期的一个广告宣传.二:提升品位形象.三:与其他公司合作,增加项目广告资源收益 五:建议大厅中庭处打通加两组上下(共四部)电扶梯,以实现负一层超市、一层及二层之间的竖向交通 项目租赁组合建议 招商策略 (一)招商先行,销售紧跟,销售先于招商先行,招商与商业全面互动. ※.项目的起点在招商,重点在销售 ※.招商与销售的全面互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和经 营，另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售，实现合理利润最大化。 ※.一切招商工作以销售为中心进行，销售先于招商进行开盘，引导自营客户到投资客户的转化，来最终实现项目的销售目标。 ※.通过招商、销售使人气的聚集不断提升项目的档次，商业价值也必将随之汇聚而达到升值的效果。 招商策略 招商策略 （四） 严格把关，先紧后松 商家经营能力强弱直接影响项目的生命力，不加以甄别而使大量辐射区域小、经营能力不强商家进驻，不仅难以保证项目经营收益实现，一旦被市场淘汰，势必使整个项目陷入困境。 （五） 立足长远经营，给予市场信心 引进知名的商业运营管理顾问，体现开发商立足长远经营的决心，以高起点赢得经营户和投资者的信任，此外，专业和优质的软性管理和服务对本项目日后的经营管理起到很好的支持作用。 销售策略 1、总原则 招商与销售同步进行，根据不同楼层、规模及产权性质分为两部分不同处理，这三块分别为： 项目主销部分一层+二层+三层中庭部分——返租销售 项目四层及五层——暂时持有,视招商及经营情况,后期销售 销售策略 方案一:搭配出货 优点: 1、以首层推货易于产生销售高潮； 2、铺位的搭配较均衡，便于销售控制； 3、便于价格拉升； 4、资金回笼迅速； 缺点： 它层较差的铺位相对较多，可能会有滞销情况，但如果品牌主力店可以 提前确定，部分差单位可变成较佳的单位，价格也可拉升。 结论： 　综合两种推货方式，建议采用第一种。 　价格的拉升结合入驻的品牌主力店所选定的区域进行。 　价格的制定和招商的情况影响较大，最终价格的制定和品牌的入驻区域有相当的关系。 销售模式 报 告 完 毕 谢 谢！ 营销策略之形象篇 多种媒体组合扩大覆盖群体 通过经营者角度，挖掘项目优势，增强投资者信心 商家视点 链接行业网站，向各商户传播项目信息 专业网站 针对专业群体点对点传播项目信息 DM直邮 定向对投资及经营者发送项目信息 短信 与主流报纸联动，软硬兼施，传播项目信息 报广 营销策略之媒体篇 营销策略之事件篇 举办招商发布会，并举行大户的签约仪式，通过顶级品牌的入驻，增强项目卖点，奠定投资者及经营者的信心。 招商发布会及签约仪式 营销策略之事件篇 通过与商家联手进行产品促体验，如“汽车宝贝”、“厨艺大赛”“美食家”等。将后期经营所举办活动预演，一方面奠定经营者信心，另一方面继续维持项目的市场热度以促进成交。 产品体验活动 写字楼开售先行，扩大写字楼对商业的影响，同时树立项目的品牌，再推进商业部分，进一步提升项目价值，进一步树立市场形象，形成良性互动。 营销策略之节奏篇 商业与写字楼的推盘节奏 ——写字楼塑造品牌，商业提升形象，良性互动 营销阶段划分 根据我司多年从事商业物业的销售经验，结合本项目的实际情况及销售步骤，在营销划分上分为五个阶段： 营销节点安排 25个月 合计 2008年12月-2009年9月 尾盘销售期 2008年5月-2008年12月 持销阶段 2008年2月-2008年5月 开盘强销阶段 2007年10月—08年2月 认卡蓄势期 2007年8月—07年10月 营销筹备期 营销周期 营销阶段 营销筹备期(2007.8—2007.１０) 实现目标： A．营销执行报告与媒体投放的制定 B．售楼处、招商处选址确定及装修布置方案 C．广告公司、制作公司等合作单位的选择与确定 D．项目主推广语与VI系统、楼书设计制作 E．现场形象包装方案的设计及制作 F