收益法中如何确定报酬率的问题.pptVIP

二.收益法中如何确定报酬率（资本化率）的问题 （一）报酬率（资本化率）对估价结果的影响 （二）对收益法的新认识 （三）各种回报率 （四）回报率的确定方法 （一）报酬率（资本化率）对估价结果的影响 假定一出租铺面，建筑面积100平方米，月租金净收益 为100元/平方米。由于报酬率（资本化率）选取的不同，对 该铺面价值的影响 如下： A．设定报酬率（资本化率）为3%，则该铺面的价值为：100*100*12/3%=400（万元） B．设定报酬率（资本化率）为12%，则该铺面的价值为：100*100*12/12%=100（万元） 两者价值相差了四倍。 由此，我们知道，报酬率（资本化率）对房地产的价值 影响很大；报酬率（资本化率）与房地产价值负相关，报酬 率（资本化率）越高，房地产价值越小。 （二）对收益法的新认识 1、房地产估价规范对收益法的表述：“收益法（income approach,income capitalization approach） 预计估价对 象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时 点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法的基本公式： 式中：R—资本化率（%） 2、2008年估价师考试教材，对收益法的表述： 收益法，也称为收益