浅析旧厂房改造拆迁现金补偿涉税问题.docx

［中图分类号］F287.3［文献标识码］C［文章编号］1005-9016（2013）09-30-06浅析旧厂房改造拆迁现金补偿涉税问题曾艳卿（中交第四航务工程局有限公司，广东广州510231）［摘要］本文首先阐述了三旧（即旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造的历程及意义，其后分析了三旧改造的内容之一—旧厂房项目改造中被拆迁人收到现金补偿的涉税处 理，最后对开发方支付补偿款后收到凭证的合法、有效性作进一步的阐析，文章对三旧 改造项目的税收处理具有一定的指导意义。［关键词］三旧改造拆迁现金补偿涉税问题研究一、前言伴随着我国城镇化进程的不断推进，城 市土地日益稀缺，旧城改造是城市发展的重要 途径，对促进城镇化进程起着重要的作用。三 旧改造，是旧城改造在新的经济形势下的另一 种称号。三旧改造首要的任务是面临拆迁赔偿 问题，拆迁赔偿是各方利益的再分配，这种再 分配在各方是否取得平衡是三旧改造项目成 败的关健，税收是政府进行再分配的重要手段 之一，处理不好，对三旧改造的推进也会造成 很大的障碍，甚至会影响社会的稳定。在实务中，被拆迁方收到的拆迁补偿款是 否要缴纳相关的税费，拆迁方支付的拆迁补偿 款能否进入项目的开发成本，进行税前扣除， 针对个人收到的拆迁补偿款，税法上均有比较 明确的规定，但如被拆迁方是企业，税法上存 在空白与盲点，各地执法尺度不一，依据不一， 导致税务机关与搬迁者、开发者产生不同理解 及争执。下面，笔者从三旧改造出台的历程、 意义，并以三旧改造的内容之一——旧厂房改 造为例论述被拆迁方与开发方针对三旧改造项目现金补偿的涉税问题。二、三旧改造政策的历程及意义2008 年 12 月，国务院出台了《珠江三角 洲地区改革发展规划纲要》。作为改革开放的 前沿，广东省在经济高速发展的同时，也消耗 了大量的土地资源，历史上遗留的旧厂房、旧 村庄用地占据了城市中心宝贵的土地资源，利 用效率十分低下，粗放式的土地利用方式已难 以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制 约了广东省可持续发展，所以大力推进节约集 约用地，千方百计盘活存量土地，是广东省确 保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切 而重大的课题。但长期以来阻碍用地高效利用 的一大门槛就是土地的转性问题。按照国家土 地管理相关规定，土地转变性质的第一步是先 由政府对土地重新收回。但政府要收回土地， 首先要取得原用地者的同意，如果不能取得期 望的利益，原用地者往往没有出让的积极性。 基于这种发展与制度的矛盾，作为探索 节约集约用地的示范区，2009 年广东省在《纲 要》的基础上出台了粤府〔2009〕78 号《关302013.09（总第314期）交通财会于推进“三旧“改造促进节约集约用地的若干意见》，在文件中提出了“三旧改造”这一口号。 三旧改造也称为“旧城镇、旧厂房、旧村庄” 改造，其本质是国土资源部给予广东省的特殊 的土地政策。广州市及各地区市于 2009 年也颁布了一 系列的配套文件，并逐步落实，使其成为广东 省内各旧城改造的工作重点。目前三旧改造已 在广东省全省如火如荼全面铺开，并呈全国蔓 延之态。三旧改造政策深化了原土地管理制度， 是对现行的国土资源政策进行完善，政策中最 大的亮点如下 ：1. 以土地有形市场为平台，公 开吸引市场全面投资“三旧”改造项目。2. 建 立公平、合理的利益补偿、分配及平衡制度， 激励原用地主参与改造。3. 偿试土地出让收益 返还和土地运营权下放。4. 规划指标调整政策。 其中旧厂房用地，经批准，按改造前后新旧用 途市场价的差额缴纳土地出让金后，由原土地 使用地者自行开发改造的。这些政策的出台大大提高了原土地使用 者对土地改造的积极性，对盘活城中心效率极 低的存量土地起到了极大的推动作用。三、被拆迁方收到现金补偿涉税分析在广东省及广州市三旧改造的相关政策 文件中，被拆迁人可选择三种补偿方式 ：货币 补偿、本区域就近安置、跨区域异地安置。针 对被拆迁人收到的补偿款涉及的税费主要有 三种 ：营业税、土地增值税及企业所得税。针对旧城改造的涉税处理，国家及各级 税务机关已出台了不少的优惠政策，由于税法 的滞后性，广东省的税务机关目前尚没颁布过 以三旧改造内容为主体的税收规定。三旧改造 虽是旧城改造的一种新的称号，但从改造的内 容、改造的方式、操作的程序等各方面均有 不同，在实务中，税务机关如僵化地套用旧城改造规定，就会与被拆迁方、开发方引起不少的争议，影响了三旧改造的进程。基于上述的 疑问，笔者以三旧改造的内容之一——旧厂房 改造为例，对企业收到的现金补偿涉及的营业 税、土地增值税及企业所得税进行简析。（一）营业税广州市的三旧改造之旧厂房改造共有三 种方式 ：第一种“公益征收、合理补偿”；第 二种“公开出让、收益支持”；第三种“自行 改造、补交地价”。第一种及第二种