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产权式酒店 ——赣县高星级酒店融资建议书 二○○九年八月  目 录 第一章 1 一 1 二 高星级酒店招商的困惑 2 第二章 3 一 3 二 7 第三章 9 一 9 二 10 第四章 13 一 13 二 14 第章 16 一 16 二 经济效益分析 17 三 回报方案分析 19 第章 21 一 21 二 21 三 22 四 与投资人寿保险的比较 23 第章 24 第章 26  第一章　高星级酒店招商的困惑 一、赣县建设高星级酒店的必要性 1、填补会展业的空白的需要。会展业是一个地区经济活跃、财富集聚的重要标志，通常高星级酒店都与会展业结伴而行。赣县建设高星级酒店，可以填补了赣县及至赣州市专业展馆、高级会议场所的空白，同时能带动房地产业、宾馆业、旅游业等相关产业蓬勃发展，成为成为赣县经济的一个重要支柱。 2、改善投资环境、迎接“总部经济”落地的需要。“总部经济”是2008年我国经济的一个热点现象，沿海发达地区产业向赣州梯度转移，将总部一同转移是降低管理成本的必然追求，而“总部”在哪落地，除了区位、交通条件的比拼外，高星级酒店也是一个非常重要的条件。“总部”落地赣县，其带来的税收、以及产业的聚集作用是引进几个企业所无法比拟的。 3、提升现代服务业水平、促进旅游经济跨越式发展的需要。 二、高星级酒店招商的困惑 高星级酒店的特点一是投资大，动辄上亿元的建设投入。二是投资回收期长。投资大导致资金成本高，必然要求项目回报要高；投资回收期长的结果是酒店经营预测的不确定性大，从而导致项目风险较高。因为这两点，一般投资商对高星级酒店的投资进行可行性研究时都会相应调高项目预期内部收益率判据来对项目可行性做评判。 为了降低风险，投资商对投资酒店往往向政府提出条件：在建设高星级酒店时，政府附带出让一定面积较低价格的商住用地，将商业地产开发的收益做为确保高星级酒店收益的补偿。而政府从节约公共资源的角度看，“以地陪嫁”显然不是最优的解决办法。 由此，笔者提出我县高星级酒店的融资新模式——产权式酒店。  第二章　　什么是产权式酒店 产权酒店的概念解析 　　1、 产权酒店的来源 产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的所有权。这一概念的首创者是瑞士的亚历山大.耐提。 1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店经营，即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 　　2、 产权酒店的发展 产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士、法国，并迅速在美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美，气候迷人的旅游胜地盛行，截至2005年全球五星级以上产权式酒店已逾1000家，丰富的旅游资源所吸引的大批游客，使得酒店入住率长期保持在较高的水准，为投资者带来丰厚的回报，90年代初全球产权酒店收入达40亿美元，据相关资料，2004年全球产权酒店销售已突破300亿美元。 产权酒店在中国 产权式酒店进入我国是上世纪90年代中后期的事。这种概念传入中国后，逐步演变为极具中国特色的产权式酒店，并于2000年在海口市率先亮相，此后数年一度风靡深圳、北京等大中城市。近两三年，产权式酒店在我国发展较快，有的地方甚至成为最热门的房地产项目，购买者都是作为投资来购买产权式酒店。但就项目的开发动机看，“产权式酒店”的开发主要有这样几种情况，一是盘活后重新定位的“半拉子”工程，二是一些经营遇到困难，需要资金的酒店宾馆，第三就是一些急于实现资金回笼的房地产项目，最后才是打算经营的真正的产权式酒店。 其实，酒店与地产的结合并非偶然，因为酒店本身就代表着一个楼盘的形象，高星级酒店更是身份和地位的象征，能够出入高星级酒店，在星级酒店居住，本身就是一种荣耀，对于尊崇需要比较强烈的中国人更是如此。因此，当前市场上出现产权式酒店的时候，投资者大力追捧就是理所当然的事。 产权式酒店最初并不向投资者就回报率做承诺，但是进入我国以后，这种没有承诺的投资方式加上前景并不明朗的经营前景让投资者对开发商和经营者产生了信任危机。也是为了适应我国的本土现状，产权式酒店一般都承诺固定回报。 与欧美国家不同，中国的产权式酒店主要是为降低房地产开发商风险和提高收益的手段而兴起的。通过“产权式酒店”，房地产商可以把本来不能被分割销售的酒店拿来出售，缩短投资周期，分散经营风险，实现资金回笼，并在可能的情况下参与物业经营利润的分配。 统计显示，截至2008年底，我国的产权式酒店项目已经发展到200多个，遍布25个省、自治区、直辖市