北京未来科技城开发建设模式及管理体制研究.doc

专题三 未来科技城开发建设模式及管理体制研究 （初 稿） 目 录 第一部分 未来科技城开发建设模式研究 3 一、国内外科技园典型开发建设模式分析 3 （一）园区自主开发模式 4 （二）开发商开发模式 4 （三）合作开发模式 4 二、未来科技城开发建设模式选择基点和需要考虑的重大问题 5 （一）未来科技城开发建设模式选择的基点 5 （二）未来科技城开发建设模式选择需要考虑的问题 6 三、未来科技城可以采用的开发建设模式 7 （一）未来科技城可以采用的开发建设模式 7 （二）未来科技城可能采用的开发建设模式比较分析 8 四、未来科技城开发建设建议模式及操作要点 10 （一）第一推荐模式：“园区+企业自建”模式 10 （二）第二推荐模式：“园区+企业自建+开发商开发”模式 13 第二部分 未来科技城管理体制研究 16 一、高科技园区管理体制创新的理论基础 16 （一）新公共管理理论 16 （二）多元驱动理论 19 二、国内外高科技园区典型管理体制分析 21 （一）国外高科技园区管理模式总结 21 （二）国内高科技园区管理模式总结 25 （三）国内外高科技园区管理模式比较对未来科技城的启示 27 三、未来科技城管理体制构建 29 （一）未来科技城管理体制构建需要注意的关键点 29 （二）未来科技城管理体制建议方案 31 四、未来科技城不同发展阶段的管理模式 36 （一）规划建设阶段 36 （二）完善充实阶段 37 （三）提升发展阶段 38 未来科技城开发建设模式及管理体制研究 第一部分 未来科技城开发建设模式研究 科技园（科学城）的开发建设模式是历史、政治、经济、制度等多种因素共同作用的结果。市场经济条件下，科技园（科学城）的开发建设模式主要受到政府和市场两方面力量的影响。本部分通过对国内外科技园（科学城）开发建设模式的系统研究，以期为未来科技城开发建设模式的选择提供有宜的经验和借鉴。 一、国内外科技园典型开发建设模式分析 从开发主体看，科技园开发建设模式主要包括三种基本模式（表1-1）：自主开发模式、开发商开发模式和合作开发模式。根据科技园的具体情况，这三种基本模式在现实生活中，又有多种表现形式，比如合作开发模式也有多种可能，可以是园区、开发商、入驻企业等开发主体之间的两两合作或三者合作。 表1-1 国内外科技园典型开发建设模式 模式名称 开发主体 园区资 金压力 园区对开发建设的管控 适用条件 应用面 园区自主开发模式 园区管委会或园区所属开发公司 较大 较易 1.土地出让方式等政策支持； 2.较小的园区。 最常用 开发商开发模式 地产开发商 最小 较难 1.以产业发展为主的园区； 2.资金压力较大的园区。 较窄 合作开发模式 园区、开发商或者入驻企业 园区参与开发度高，则资金压力大 园区参与开发度高，则管控较易 1.综合性的或者以科研为主的园区；2.资金压力大的园区。 较广 （一）园区自主开发模式 这种模式主要由政府制定明确的园区发展战略，设计促进园区开发建设和发展的政策措施，不断加大基础设施投资，推动国际、国内的创新资源要素向园区迅速集中，引导全社会参与科技园的开发建设。这种模式主要依靠自上而下的力量，在政府主导下，由园区管委会或全资开发公司承担开发建设主体的责任，并进行开发建设的模式。应用该模式，要在税收返还、土地出让方式等方面要争取相关政策，并且要求管委会或开发公司具备较强的园区开发能力。 园区自主开发模式是发展中国家比较普遍采用的一种模式，也是我国大多数科技园（科学城）采用的开发模式，如北京经济技术开发区，杭州经济技术开发区、台湾新竹科技园等就采用了这种模式。 （二）开发商开发模式 开发商开发模式是指地产开发商在科技园区内获取产业用地或商业用地项目，进行厂房、仓库、研发等工业地产项目或办公楼等商业项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营等方式进行项目相关设施的经营和管理，获取合理的地产开发利润的一种模式。比如，四川成都蛟龙工业港青羊园区、双流园区，由香港蛟龙集团投资开发，采用工业房地产方式建设，园区实施企业化经营运作；印度的班加罗尔国际科技园、卡梅尔第二工业园、越南的新加坡工业园等主要是由新加坡腾飞集团（专业从事工业地产开发的企业）投资开发。 （三）合作开发模式 合作开发模式下，园区、开发商和入驻企业均可以作为开发主体，可以两两合作，也可以三者共同合作开发；既可以是合作开发同一地块，也可以是分别由不同主体开发不同地块。从长远意义看，科技园（科学城）的建设和发展将逐渐趋向合作型或混合型建设模式，采取自上而下和自下而上的有机结合。从国内实践看，苏州工业园的开发建设属于典型的合作开发模式，它由中国苏州工业园区股份有限公司（中方财团，前身为苏州工业园区投资实业有限公司）和新加坡苏