山东曲阜春秋都市花园营销策划报告.doc

山东曲阜春秋都市花园营销策划报告 市 场 篇  一、宏观市场分析 1、地理位置 曲阜位于山东省西南部，位居北京至上海中心北距省会济南135公里，西南距济宁45 公里。北依泰山，南瞻凫峄，东连泗水，西抵兖州。地理座标为东经116°51′－117 °13′，北纬35°29′－35°49′。南北最大纵距35.8公里，东西最大横距25公里，总面积895.93平方公里。104国道和327国道交汇  2、历史沿革 早在五六千年前，华夏、东夷两族的祖先就在这里繁衍生息，创造了人类早期的文明。炎帝、黄帝、少昊徙都于此。曲阜，商为奄国都，周为鲁国都，公元前249年楚灭鲁始设鲁县，公元584年定县名为汶阳，公元596 年初定县名为曲阜。因“鲁城中有阜，逶曲长七八里”而得名。1958年将滋阳并入曲阜，1962年初仍按两县原行政区域分治。1986年6月经国务院批准，撤销曲阜县，设立曲阜市曲阜是一座历史悠久、文物古迹众多、旅游资源极为丰富的东方圣城，不仅诞生并养育了孔子、颜子、孟子，还诞生了中华民族的人文始祖轩辕黄帝，炎帝曾以曲阜为都，舜帝在曲阜作什器，少昊帝葬于曲阜。全市拥有重点文物保护单位100余处，孔府、孔庙、孔林被列为世界文化遗产；曲阜先后被列为中国首批24个历史文化名城、首批中国优秀旅游城市和首批AAAA级旅游景区之一，成为独具特色和中华民族情感色彩的旅游胜地，2004年接待中外游客400万人次，旅游社会总收入12亿元　　城市规划布局:以向南发展为主，呈“南展、北控、东进、西扩”态势。城市总体布局为“一城、两区、四组团”。一城为曲阜市区；两区为北城区、南城区；四组团为东北组团、高铁组团、时庄组团、陵城组团。北城区以商贸、旅游、文化娱乐和居住为主，该区建设充分展现历史文化风貌；南城区是城市未来发展的主要区域，是以行政办公、文化娱乐、商业服务、旅游观光、信息产业、居住为主的城市综合性中心区；东北组团是以外向型加工工业为主导的工业园区；高铁组团是以为高速公路配套的服务业、商贸和高新技术产业为主的区域；时庄组团是加工工业、仓储物流和商贸、居住相结合的产业园区；陵城组团是以高新技术产业、教育研发产业及配套商业、居住相结合的综合区城市规模近期到2010年城市人口达30万人用地35平方公里,远期到2020年城市人口为50万左右用地控制在58平方公里以内曲阜市城区范围总面积为895693平方公里 同策观点： 依据现有的客观资源，未来济宁城市中心的迁址是在所难免的，而曲阜与周边兖州、邹城城镇和济宁相比，曲阜不仅文化底蕴雄厚、国内外知名度较高以外自然环境、文化教育环境都优于周边城镇，比较适合居住生活。本案所处的曲阜新区是未来规划中的行政中心。  4、人口情况 2004年末，全市总人口6人，人口密度713人/平方公里。在总人口中：农业人口人，非农业人口人；男性人，女性人。 数据来源：上海同策研展部 同策观点： 济宁城市市区迁移规划将吸纳大量的人口，预计2010年市中心地带的人口达到150万；将为未来曲阜及济宁城市区房地产开发奠定了坚实的购买群体基础。  5、经济增长情况 1）三次产业产值情况 数据来源：上海同策研展部 数据来源：上海同策研展部 济宁地区主要以第二、第三产业为支柱产业，曲阜也不例外。其中第二产业以轻工业、矿产为主，矿业产量大多为国营企业主导；第三产业主要以旅游、文化产业及与其相关的服务产业为主，人员分散性较强，经营规模不大。  2）人均可支配收入情况 数据来源：上海同策研展部 数据来源：上海同策研展部 同策观点： 济宁区域经济主要以轻工业和旅游文化产业为支柱，从业第二产业人员和部分第三产业的私营业主可支配收入较高，但所占人数较少；农村人口比例较大，但收入较低，消费力两极分化现象严重。有效客源的稀缺性对本案未来去化带来了一定程度的威胁。  6、土地市场分析 数据来源：上海同策研展部 上图显示，相比03年，04年商品房开发投资额有了很大的增幅，增幅达到近四倍，成交土地面积及开发面积也有了很大幅度的增加，都已达到3倍之多。这也是依于济宁政府迁址规划与曲阜城镇建设规划实施。另一方面说明了04年是曲阜房地产及商品房开发与稳定快速发展的起点，目前处于规划所带动的发展起步阶段。 同策观点： 由济宁市区规划带动而起步的曲阜房产，未来的近几年必然成为焦点，对于提高曲阜房地产市场的信心指数有较大的推动作用，但随着规划的不确定或延时将对曲阜的房地产开发播下一定的风险因素。  7、房地产市场供求情况 数据来源：上海同策研展部 数据来源：上海同策研展部 上图表示，曲阜03年和04年的房地产施工面积、新开发面积、销售面积和销售额都有了两倍以上的增长。人均可支配收入没有较大程度的提高的情况下，04年销售面积比03年增长了2.56倍；这主要取决于济宁市政府迁址