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房地产项目财务评价报告 项目概况 海上明珠世纪豪门是海口市东方集团有限公司拟投资修建的房地产项目，项目拟选址位于海口市美兰区海甸岛，用地面积7,500平方米。位于海甸岛人民大道旁，紧邻海南大学东门，地理位置及交通十分优越。 根据1 技术经济指标 序号 指标 单位 数值 1 用地面积 ㎡ 7,500 2 建筑面积 ㎡ 20789.76 2.1 地下建筑面积 ㎡ 749.2 2.2 地上建筑面积 ㎡ 20040.56 2.2.1 住宅用房面积 ㎡ 16397.65 2.2.2 商业用房面积 ㎡ 2893.71 2.2.3 架空层面积 ㎡ 749.2 3 楼高 米 71 4 层数 层 22 4.1 地下 层 1 4.2 地上最高 层 22 5 容积率 2.67 6 停车位 个 130 7 单位投资估算（不含车位） 元/㎡ 3181 8 车位投资估算 万元/个 10 本项目拟于201年月开工建设，预计201年月封顶，201年月完成竣工验收。项目拟于201年月开始预售，2015年售完具体时间安排见表： 时间（季） 工作阶段 2012年 2013年 2014年 2015年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 前期阶段 2 主体工程施工 3 安装工程施工 4 室外配套工程 5 竣工验收 6 销售阶段 本项目投资估算包括项目开发所需的土地费用、开发成本、开发费用以及贷款利息支出等，依据海口市现行物价水平、各相关规范取费标准，按照单位指标扩大法进行投资估算。各项详细估算见表1-3。 本项目建设投资为79,132,226.56元（不含建设期贷款利息），其中自有资金为建设投资的30%，由东方集团自有资金解决，其余资金一部分拟向银行借款，贷款年利率为5.8%，贷款按最大还款能力偿还；另一部分靠房屋预售款解决。项目资金分年度投资额分别为：35%，45%和20%，各月均摊考虑。经测算，项目销售费用占建设投资的2%，均摊计入。根据国家有关政策规定，所得税率取25%、营业税率取5%、城市维护建设费率取7%，教育费附加取3%。土地增值税按国家规定执行。 根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定住宅均价定价范围应为9600元/m2，商业用房售价范围应为16000元/m2，车位按12万元/个，到销售末期车位销售量按60%计算，其余转为物业租赁。预售房款按房价总额的80%收取，余款在交房时收取；车位款按2015年收取考虑。 表1-3 海上明珠世纪豪门工程单位建设费用测算汇总表 项目 费用名称 建设内容 单价 建设费用 单体建安费 包含三通一平、桩基、地基处理、主体结构工程、装饰工程、门窗工程、水电安装、消防工程、智能化工程及电梯安装等，按可售面积计算。 1850 基础设施建设费 包含室外道路、供电、供水、排污、雨水排放、园区智能化、燃气、有线电视、网络、园林绿化工程（含水景、铺装、苗木、路灯）、大门围墙等，各建设期可售面积共同分摊，按可售面积计算。 350 公建分摊 包括地下一层、架空层、高压配电室、给水泵房、消防泵房、中水处理站、弱电机房、物业用房等；地下一层、架空层按本期可售面积分摊，其它项目各建设期可售面积共同分摊，按可售面积计算。 土地费用 土地的出让金、契税、拆迁、补助等折算建筑面积单价 583 　 不可预见费 包含设计变更、工程签证等不可预见项目造成的施工费上调，按前三分项的5%计算。 110 财务费用 资金使用成本 代建方前期投入资金使用费用 40 相关费用 　 包含勘察费、设计费、监理费、造价咨询费、招标费、技术咨询费、报建规划费及工程质量监督费等，综合按建设费用的6%计算。 132 代建方费用 管理费 按建设费用的3%计算（不含土地费用）。 66 风险金 　 由于建设费用1850为包干价，考虑到钢材变化幅度较大，预留50元包干风险金。 50 单方建设成本报价(元/M2) 按地上住宅可售面积计算。 3181 已知海口市房地产基准收益率为15%，根据对海口海甸岛房价的了解以及对未来市场的预期，选择个人认为合适的定价，对该项目进行财务评价并进行适当的风险分析。 财务评价的依据说明 项目的计算期 项目计划建设期计划3年，预计建成后再经过1年，商品房可以全部售完，项目的计算期为4年。 建设规模 项目占地面积为7500m2,建筑面积为20789.76m2。