启东别墅市场调研报告.ppt

银洲世纪家园 银洲世纪家园 建筑面积 50万㎡ 容积率 2 公开日期 2005年下 产品类型 多层、小高层、高层 主力房型 112-142 销售均价 3800元/㎡ 客源情况：以启东当地客源为主，乡镇较多，占到5成以上，主要以自住为购房目的，年龄在35~50岁。多为乡镇企业营销及管理人员及私营业主，以及一部分外出务工人员、公务员等等。 企划定位：新城区、新生活 主要优势:规模较大，区域位置有潜力，价格上相比明天广场等有一定优势 规划情况:小区由纬一路分割为北区和南区两大部分。小区根据新城区的规划定位,将建成大型综合型生态全景观社区,拥有20000㎡中心景观区，600m立体水岸风情，2500㎡水上健康会所及大型地下车库等。区内建筑形态规划为多层、小高层、高层。小区通过绿化、广场、水景、建筑、小品等塑造出一流的景观轴线和视觉走廊，分布在小区的景观节点如画中风景交相辉映，超大滨河绿带和中心风景观区统领全景，渗透院落。 销售情况:多层几经销售一空，现有一批高层住宅，11层左右价格为4300-4500元，一房一价。 多层房型 小高层房型 香榭水岸Ⅰ-Ⅳ期 香榭水岸 建筑面积 50万㎡ 容积率 2 公开日期 2004年11 产品类型 多层、小高层、高层 主力房型 98_142 销售均价 3880元/㎡ 客源情况：以启东当地客源为主，乡镇较多，占到5成以上，主要以自住为购房目的，年龄在35~50岁。多为乡镇企业营销及管理人员及私营业主，以及一部分外出务工人员、公务员等等。 企划定位：离繁华不远/距自然更近 主要优势:规模较大，1000米水景，价格上有一定优势 规划情况:整体规划近50万㎡，1、2、3期由开来房产开发的近35万㎡，4、5期由亚特开发的近16万㎡。规划有多层、小高层、高层，建筑品质一般，有近1000米的水岸线，绿化率达到55%。 销售情况:多层只剩70-80平米房源。高层的剩余房源较多。 多层房型分析 小高层、高层房型分析 项目总平图 润福花园 占地面积 73441.7㎡ 容 积 率 2.11 建筑密度 31.14% 物业类型 5+1F多层、11+1F小高层、 18、24F高层住宅及办公、商业 绿 化 率 30.2% 建筑面积 166959.2㎡ 停 车 位 877 总 户 数 988 建筑类型 面积（㎡） 多层 59359.6 高层 56940.9 商业及配套用房 23667.6 写字楼 15251.8 经济技术指标分析 物业类型 类型 户型 面积（㎡） 套数 比例 多层住宅 A 三房两厅一卫 104 200 20.2% B 三房两厅两卫 123.5 128 13% C 三房两厅两卫 115.7 100 10.1% D 二房两厅一卫 80.8 100 10.1% 高层住宅 E 二房两厅一卫 88.2 12 1.2% 三房两厅两卫 122.1 12 1.2% F 三房两厅一卫 108.2 132 13.4% G 三房两厅两卫 126.3 128 13% H 三房两厅两卫 144 88 8.9% 三房两厅两卫 144 88 8.9% 两房占11.3%，三房占88.7%；80-90㎡占11.3%，104-110㎡占33.6%，115-126㎡占37.3%，144㎡占17.8%。 户型方正，通透性好。 梯户设置：多层、小高层基本为一梯两户，其中144㎡为两梯两户。 户型面积配比 别墅项目一览 开来华府 工程地点：启东市和平路以东、人民中路以南、河南中路以北。 工程规模：总面积约44000平方米。 计划开、竣工时间：2009年6月至2010年6月。 总工期：365日历天 四、项目分析 项目 2公里 0.7公里 项目位于汇龙镇同乐路与长江路交汇处，项目地距离人民路0.7公里，距离江海路也只有2公里路程，距市中心不足5分钟路程，出行相当方便。城市的发展以人民路与江海路为中心，更能显示出这一地块的价值。对于别墅来说可谓隐于闹市，离尘不离城。 城市发展中心 人民路 东方 花园 惠阳路 院校路 建设路 启秀 花苑 本地块 市 中 心 申港城 龙豪国际花园 西郊别墅花苑 民乐路 汇龙小学 长江路 汇龙中学 农民别墅区 拆迁安置房 三院 镇医院 农田 地块介绍 项目四至：本地块地处启东市汇龙镇东城区，南为民乐路，西至院校路与启秀花苑（启东最高档的别墅区）隔路相望，北面为长江路，东侧为惠阳河， 周边配套：学校（汇龙小学、汇龙中学）、医院（三院、镇医院）、政府（镇政府、检察院等）、银行（工商银行、建设银行等）、商业街等为主；周边配套设施相对齐备。 启东目前的别墅项目已成稀缺资源，且购房者心目中的高档别墅项目（申港城、启秀花苑等）已近尾盘，这部分刚性需求需要得到释放； 随着崇启大桥的建成通车，启东将融入上海一小时城市圈，地段优势凸