090510协众雅居商业项目定位(上).pptVIP

* * * * * * * * * * * 整体体量较小，不具规模优势 顶层商业中部无法分割不易去化 * * * * * * PART Ⅱ项目分析及业态定位 基地资源分析 SWOT分析及发展方向 商业业态发展方向 商业业态定位 业种组合建议 产品分割及调整建议 市场定位 形象定位 商业业态定位模式 本商业业态定位主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在客户的需求进行商业定位。 商业业态 城市规划影响 商圈业态现状 潜在客户 投资者 经营者 消费者 逻辑推导 城市规划影响——本案所在区域是江宁商圈发展的重点 江宁商圈目前主要以胜太路、同曦百货、岔路口及义乌小商品城、天景山商业为主； 本案所在大学城商圈主要以文鼎广场、乐活街区、大学生商贸城以及本案为主； 大学城商圈作为大学城重要配套，成为未来江宁商业规划重点。 商圈业态现状——本案所处科学园板块发展较晚，周边居住人口较少，商业配套尚在完善，整体经营档次不高，以大型批发市场、中低端零散商业为主，缺乏特色餐饮、休闲娱乐等消费场所。 义乌小商品城 评价： 大型批发市场，业态业种全面，同一经营管理，缺乏中高端消费。 天景山商业中心 评价： 零散临街商铺，主要以社区服务类业态为主，餐饮、网吧、便利店等中低端综合消费，缺乏同一管理。 乐活街区 评价： 总建2.6万方，主要集中在常规消费类，休闲娱乐类、配套支撑类、时尚元素类业态。9月即将开业，同一招商管理。 　　 文鼎广场 评价： 总建6.5万方，其功能兼备购物、餐饮、娱乐、服务、宾馆、办公；计划实现“体验式”消费理念，多种业态主力店，如大卖场、大型餐饮、娱乐等。 大学城商贸街 评价： 总建3.2万方。在保持大学城独特人文特色的基础上，将开发成集餐饮娱乐、购物、文化商业等综合性商业。 消费客群是商业项目运作的基础客户，关注商业业态的综合满足度。 经营客群是两者之间的纽带，通过使用经营过程实现商业价值，关注商铺的赢利能力； 投资客群（购买客户）是销售的直接客户，关注的是商铺的综合价值（包括现有和预期）； 消费客群——消费客群、经营客群和投资客群相互交错，共生共赢。 消费客群 经营客群 投资客群 潜在客户 消费客群——大学城消费客群特征 1、仙林大学城学生 仙林大学城由众多高校组成，庞大的大学生群体对生活、文化、体育、休闲等均有一定的消费需求。年轻的消费群体更加趋向于追求新鲜、现代的消费方式，主要以价廉物美的商品、服务为主。 2、仙林大学城教职员 仙林大学城内十余所高校的建立，在汇聚数以万计的在校大学生的同时，也带来了为数众多的高校教职员工。他们具备一定的消费能力，与一般消费者相比，其消费层次更高，更加注重文化、教育等自我实现方面的消费。 3、当地居民 仙林新市区规划居民人口达18万，居民消费群体较为庞大。周边居民的需求将以日常生活配套、新居装饰、餐饮、娱乐等为主。 4、其他消费者 这类消费客群所占比例较小，且多少都与大学城相关，以学生家长或周边区域客群为主，属于目的性消费客群。 仙林大学城消费客群现状 潜在客户——大学城消费客群特征 江宁科学园消费客群现状 1、大学城学生 江宁大学城对生活、文化、体育、休闲等均有一定的消费需求。且周边商业选择免较少，多以批发等低端商业体为主，他们的潜在需求有待挖掘。 2、当地居民 区域内居住人口不多，目前整体消费能力较弱。 3、周边区域消费 本区域商业缺乏特色，仅有批发市场可以吸引周边区域部分客源。 4、主城消费者 这类消费客群几乎很少，多以随机消费为主。 江宁开发区企事业单位员工 抢夺开发区员工 大学城客群 项目周边高校林立，大学生将成为主要的消费群体； 消费特征：日用品、速食餐饮、中端娱乐休闲类、时尚购物类 开发区客群 利用项目的商业定位吸引江宁开发区庞大的从业员工群体； 消费特征：特色餐饮、娱乐、休闲 东山客群 根据项目业态特征和地铁资源，有效吸纳东山区域的广泛人群； 消费特征：特色餐饮、娱乐、休闲 江宁东山区域客群（地铁沿线） 有效吸纳东山区域人群 江宁大学城客群 （师生、周边居民） 全面锁定大学城本区客户市场 客群消费属性： 潜在客群——消费客群以大学城师生为主并辐射江宁区域 普通经营者对于成熟商圈的商铺的一定的购买欲望，但他们支付能力有限，可控制商铺的面积加以充分利用。 大面积购买者：此类客户群范围较狭窄，主要以对项目有经营信心的大型零售公司或者品牌商业经营管理公司为主。 普通经营者：购买商铺主要用于日后经营，此类客户范围相对广泛，经营范围不定，但支付能力有限。 其它经营者：主要是看好片区和未来的发展和潜力，购买商铺用于进行零售、餐饮、娱乐等经营，此类客户通常采取租赁方式，购买商业物业的数量较少。 力争导入 义务小商品城中小商户 潜在客群—经营客群主要以利润高、资金流动快的零