2014年永州雅阁酒店招商方案.docVIP

永州雅阁酒店招商方案 博富堂房地产顾问有限公司 2014年4月2日 数据 项目位于永项目概况 基本州凤凰园，项目总占地近1.2万平方米，总建筑面积近5万平方米，是集商业、住宅、、酒店于一体的大型城市结合体项目。 总用地面积（㎡） 10764.07 总建筑面积（㎡） 50000. 商业步行街建筑面积（㎡） 38606.1 住宅建筑面积（㎡） 114619.3 酒店建筑面积（㎡） 28625.7 负一层超市建筑面（㎡） 5230．9 地上未计容建筑面积（㎡） 1230．98 地下车库建筑面积（㎡） 30455.96 建筑规划。 商业定位 市场定位 商业定位：永州雅阁酒店 集购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体的新商业中心 关键词：首次，首席，唯一；互动性，参与性；多业态，超市，娱乐休闲，餐饮，电影院，综合体；旅游，土特产；中高档，时尚、等。 功能定位 娱乐+休闲+餐饮 档次定位 整体中高档 超市大众化 餐饮娱乐相对高档 消费者定位 年轻白领、上班族；时尚男女青年； 政府、事业单位领导、职员，公务员； 企事业单位的中高层； 私企老板，私营企业主； 个体商贩、自由职业者； 来永州旅游者； 普通大众。 业态布局 1栋 1层主要以社区业态为主 2 层业态如婚纱影楼 中西餐厅 美容美发 SPA 3层业态健身会所 娱乐休闲 2栋1层酒店大厅 生活超市 茶餐厅 2层中餐厅 3层KTV 18层自助餐厅 咖啡厅 招商总体策略 销售与招商关系 招商先行、销售跟进； 酒店销售带动招商，招商成果带动二期销售； 招商与销售紧密互动； 本项目的起点在于招商，重点在销售。 招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展。 商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引力。 招商与销售的紧密互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和经营， 另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售，将商铺推向市场，又可以保证资金链顺畅，实现合理利润最大化。 一切招商工作以销售为中心进行，销售先于招商进行开盘，同时通过在 招商过程中的控制，避免一部分投资自营客户的流失，引导自营客户到投资客户的转化，来最终实现项目的销售目标。 因时利势、因势利导 前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解掌握、收集重点目标客户信息加以资料整理，在后期根据实际情况再作最终决定，无论是何种租赁模式和招商模式皆然。 主力店招商先行，散户控制跟进 主力店和大户的提前确定，是整个项目主题要点和项目今后经营能力的保证，并能提升发展商物业品牌形象以及物业商业价值。 尽早进行主力商家和大户的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积以利于小型商家进场定位。 品牌主力店的确定对商业铺位销售价格的提升、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、散户的招商、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。商业运作讲究“成行成市”，本地区其他商家自然趋之若骛。 形象先行，造市先造势 形象先行，造市先造势。先塑造区域化和高端化的市场形象差异，引起市场高度关注，通过政府、媒介和形象三方面的造势，以求达到营造现有传统市场的恐慌、树立市场形象标杆和引领市场升级换代的目的，进而引起区域业内轰动。 严格把关，先紧后松 ? 商家经营能力强弱直接影响项目的生命力，不加以甄别而使大量辐射区域小、经营能力不强商家进驻，不仅难以保证项目经营收益实现，一旦被市场淘汰，势必使整个项目陷入困境。 放水养鱼 裙商经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个酒店商业造旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的发展前景是大有空间的。这样，开发商与商户才能一同成长，实现共赢。放水养鱼的原则就是商场“先做人气，再做生意”的战略。 招商执行策略 招商策略 主动出击策略 这是招商比较常用的策略之一。在立足永州市场的同时，招商范围将扩大到其他品牌集中城市，如长沙等，涉及到一些国内知名品牌商家，将一些具有市场知名度和号召力的品牌商家进行邀请并进行一对一的洽谈，加强前期双方的了解和沟通，为下一步与商家进入实质性合作奠定基础。 控制性策略 对各业态进行组合并控制，打造专业形象，择优进驻； 对大户采取“欲擒故纵”战术，让一部分大户先进，而暂时不让其他大户进入，令已进入的大户有不安全感，进不了的有迫切感。另外，在对大户招商的同时，还要优先招进部分中户，以对大户起到震慑作用，防止大户结成“攻守联盟”； 各阶段推出的优惠政策进行名额控制，制造紧张感； 同一品牌不同商家进驻进行一定的控制，营造健康的竞争环境； 保留部分好位置暂不推出，以备其他外地品牌或者谈判周期较长的好品牌进入，同时有利于解决不可预见的调整和纠纷。