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保利地产成本控制指导书 一、成本控制管理职责划分准则 1、组织管理责任分为三个层面 （1）成本总负责中心 公司总经理层面 （2）成本费用发生中心 地价费用中心：开发部 设计费用中心：技术部 主体建安费用中心：项目部 营销费用中心：销售部、企划部 期间费用中心：财务部 （3）成本费用审核与监控中心 成本管理委员会：成本管理部、财务部 2、基本职责划分 （1）成本费用发生中心的基本职责 ——按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动； ——对施工场地、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任； ——配合并接受成本管理中心按章行使的指导监控职责。 （2）成本费用指导与成本管理中心的基本职责 ——组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标； ——组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标； ——组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，并连同明细指标落实到专业部门和专业负责人； ——跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，并提出可操作的指导性意见； ——建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。 3、《成本信息月报》的管理准则 每月7日前完成该项目《成本信息月报》的编制，必须包括本月成本与上月成本的差异。 二、成本控制管理准则 1、开发前期费用的控制管理准则 （1）内容 开发前期费用明细（范例） 明细分类 项目 主要内容 责任部门 总价（万元） 单价（元/平方米） 勘察费 35.93 7.00 水文、地质、文物和地基勘察费、沉降观测非、日照测试费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费 工程部技术部 设计费 359.31 70.00 方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、可行性研究费、制图费、晒图费、赶图费 技术部 报批报建费 390.11 76.00 政府报批报建费、人防费 开发部 三通一平费 38.50 7.50 包括施工场地的临水、电、施工便道等 工程部 临时设施费 46.20 9.00 包括临时围墙、围板工程及项目部临时办公室装修等 工程部 零星工程费 12.83 2.50 不可预见的工程费用 工程部 （2）控制管理准则 ——注意勘察工作的实效性，避免重复测量定位； ——技术部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时完成工作应开扣款单； ——项目部应合理布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工。 2、主体建安费用控制管理准则 （1）内容 主体建安费用控制（范例） 明细分类 项目 主要内容 责任部门 总价（万元） 单价（元/平方米） 单体土建费用 7223.70 1407031 包括工程桩、单体土建、设计变更、现场签证和门窗、栏杆、涂料、地砖等甲方供给（以下简称甲供）的装饰性材料 工程部 单体安装费用 1554.19 302.78 包括消防、水电、智能化管线和商业广场空调 工程部 电梯设备费用 200.00 38.96 包括电梯设备 工程部 土方开挖费用 340.00 66.24 包括机械开挖、人工开挖 工程部 地下商铺费用 1510.00 294.17 包括工程桩、单体土建、单体安装、设计变更、现场签证等费用 工程部 （2）控制管理准则 ①充分进行施工准备 招投标选择优秀而可信的施工队伍。 制定严格的施工合同，特别要注意以下几方面： ——明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预结算办法； ——封死预算外施工组织措施费； ——明确无定额项目的费用计算方法； ——在总包合同中明确配合费、采购及保管费； ——明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔； ——明确设计变更及现场签证的操作方法。 工程管理部组织完成施工组织设计方案，确保方案的可靠性、经济性。 进行施工图预算，并严格审查确认中介机构提交的预算报告。 ②加强图纸会审的力度 特别是各专业图纸的配合及交叉工作，尽可能在施工图会审时发现问题，减少设计变更，避免现场的返工。 ③加强现场管理 减少现场签证，现场工程师及监理加强对签证中隐蔽工程的工作量的审核。 ④选用公共部位和室内装饰材料及设备 在目标造价指标控制范围内，选用公共部位和室内装饰材料及设备；甲供材料、设备的采购，原则上必须实行招投标。 3、公共管网配套费用 （1）内容 公共管网配套费用（范例） 明细分类 主要内容 责任部门 下水道排污费用 小区内雨水、污水管道铺设费、污水排放费 工程部 室外供水费用 小区内上水管线铺设、水