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浅析南京市住宅专项维修资金归集使用监管 　　摘 要：由小区全体业主共同共有的住宅专项维修资金，对保障住宅安全和正常使用起着重要的作用，也是社会关注的热点。维修资金的归集、使用和监管仍需打破常规思路，才能破解工作中华遇到的各种难题。 　　关键词：维修资金；使用安全；工程造价；监管增值 　　中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2017）04-146 -02 　　随着我国住房制度改革不断深化和完善，居民住宅逐步走向商品化和社会化。住房的质量和安全也越来越受到人们关注。建筑物一旦投入使用，保修期满后难免会出现各种质量问题和安全隐患。而建筑物共有部分一旦发生损坏，维修、更新、改造往往需要动用住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）来实现延长建筑有效使用年限。 　　维修资金制度自建立以来，经过近二十年的发展，建立了比较完善的管理体系，始终遵循“统一缴存，专户存储，专款专用，业主决策，政府监督”的原则，在保障广大业主正常使用房屋，解决房屋共用部位和共用设施保修期满后的更新、改造和维修方面发挥了巨大的作用。但随着我国维修资金归集和使用金额的快速增长和监管工作的逐步深入，维修资金“归集难”“使用难”“监管难”等难题始终未得到根本解决，引起了社会的高度关注。 　　笔者拟从归集、使用、监管工作现状分析、思考，提出简单的管理设想： 　　一、依法归集，保障维修资金应收尽收 　　住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，维修资金由业主共同共有。 　　维修资金交存作为房屋初始登记前置条件是法律法规的明确要求。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金交入住宅专项维修资金专户”；第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。 　　维修资金交存作为房屋初始登记的前置条件是全国通行的交存方式，是房地产管理下行之有效的“总闸门”。初始登记作为前置条件也更好地保证了维修资金应收尽收。目前，全国多个省、地级城市都采用这一交存办法。南京市维修资金核算工作也已按国家规定按幢立账、专户存储、核算到户，将维修资金归集作为商品房预售证办理的前置条件，?_保应归集的维修资金及时到位。 　　同时，维修资金监管部门也可以拓宽思路，学习借鉴外省市先进的管理经验，推广多渠道征收维修资金，灵活归集。深圳市的维修资金归集经验值得借鉴推广，在缴纳物业费的同时，提取部分物业费补充维修资金以确保维修资金可持续使用。 　　住房公积金是国家机关、企事业单位为其在职职工缴存的长期住房储蓄金。住房公积金制度是由国家法律规定的重要的住房保障制度，具有强制性、互助性、保障性。住房公积金具有强制存储的优势，可以从业主或业主家庭成员的公积金提取一部分作为维修资金使用将有力的破解维修资金归集和续筹的难题。 　　二、规范预、结算，确保维修资金合理使用 　　住宅专项维修资金作为 “房屋的养老金” 是保障居民住房安全、延续房屋正常使用的长效保障。随着时间推移，大量老旧小区和商品房小区已经过了保修期，进入维修高峰期，而在大量的维修工程中不断出现各种问题，影响维修资金合理使用。 　　在维修资金合理使用过程中，遇到如下主要问题： 　　（一）预算价格虚高，工程总价难以控制 　　维修和改造工程不同于新建工程，一般都是简单的维修或改造，需要在短时间内完成现场勘查、设计施工、竣工验收等工作，由于需要在短时间内需要完成一系列工作，难以按规范的工程预结算制度进行工程价款的结算。维修工程报价往往具有随意性，盲目性，工程造价的往往高于实际需要，维修资金难以得到安全高效的使用。 　　（二）工程量计算造假，工程量虚高难以控制 　　大多数维修改造工程难以具备完整的施工图纸，施工人员在施工时容易具有随意性，一些隐蔽工程维修过程中，造价咨询人员不能到施工现场查看，更不可能有监理工程师旁站，施工单位容易在工程量计算上造假，工程量计算虚高，牟取不当得利。 　　（三）材料价格“水分大”，工程造价难以控制 　　人工费、材料费和机械使用费是工程造价的重要组成部分。材料费在工程造价中一般占60-70%。随着市场经济的飞速发展，市场上材料品种繁多，不同的材料选择往往引起工程造价的变化，偷工减料以次充好在维修过程中屡见不鲜。 　　产生上述问题后，审批划拨的资金会造成资金使用率低下，造成资源浪费。这就不利于资金的精细化监管，容易引发广大业主的不满，引发纠纷。 　　针对维修资金管理工作中预结算工作的现状，为规范预决算工作，有效控制工程造价，合理使用维修资金，准确把握工程造价审核尺度，南京市在借鉴外地同行先进经验的基础上，