物业管理基本常识及日常工作要点.doc

一.常识001“物业”是粤港方言对房地产啊，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词（Real—?estate或Real?property）。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。003世界物业管理的起源??物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。004我国（大陆）的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政—福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。005我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼—国际商业大厦实施物业管理。008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区—莲花二村实施综合一体化物业管理。010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。012物业管理市场的特点是1、具有双重职能的市场（要素市场、消费市场）；2、对前级市场房地产开发市场、营销市场）具有积极的激励作用；3、劳务市场；4、双向选择。013物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。014物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。015在房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级。016物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。017物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。018物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和非业主使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。019?深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文件；引导和推动规范化管理和规模化经营；继续加快物业市场化进程；加大政府监管力度；提高物业管理的科技水平；继续探索，继续创新。020物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门（市住宅局物业监管处）及各区人民政府住宅行政管理部门（区建设局物业管理科）。021物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型。022物业委托管理型的特征是开发商、业主（业主委员会）采用招投标或协议的方式，通过《物业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。023物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合；统一管理、综合服务；平等竞争。024物业管理招投标的原则是公正、公平、公开；实事求是、合情合理；早期介入。025物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟；规则的完善；市场信息网络的建立。027目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评：大厦；工业区；住宅小区。028目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容：大厦、工业区各九项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。（两者具体内容评分侧重不同）住宅小区八项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设施、设备管理；保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。029深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。030深圳市物业管理行业协会的主要职责是1.制定物业管理行业行为准则及道德规范；2.组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；3.受理对会员的