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公寓投资分析 王新军 一、公寓的内涵 由居住单元组成的楼房,一般在四层以上、每层分隔成数家,各家房间格局大致相同 ，其特点大致有： ①能容许多人家居住的房屋，多为楼房，房间成套，设备较好。 ②旧时租期较长、房租论月计算的旅馆，住宿的人多半是谋事或求学的。 二、公寓的分类 1、按公寓的用途大致可分为三类，第一，出租型。以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓。第二，自住型。自住型的公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而每个单位使用者，相当于公司的股份持有人。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓指的是拥有五个或五个以上出租单位的楼宇，而不是指自住型公寓，尽管有人买自住型公寓用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。还有一种类型，即混合型。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为自住型寓所单位。 2、按公寓公寓的自身属性分为普通公寓（居住型公寓），商务公寓，酒店式公寓 （1）普通公寓（居住型公寓） 　　用地性质：一般为住宅。 　　产权类型：公寓。 　　产权年限：70年。 　　特点： 　　户型面积小，30~60平米； 　　精装修交房标准，拎包即可入住； 　　配套设施完善； 　　物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务； 　　销售价格一般高于区域整体水平。 （2）商务公寓 用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地。 　　产权类型：商务公寓。 　　产权年限：根据用地性质而定，50年或40年。 　　特点： 　　一般处于城市核心地段及商务中心区； 　　既可居住，又可办公； 　　具备写字楼功能，在部分城市可注册公司； 　　价格相对写字楼较低； 　　首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）； 　　产权性质为商务公寓，非纯写字楼。 (3)酒店式公寓 　用地性质：一般为商业用地。 　产权类型：公寓或商务公寓。 　产权年限：根据用地性质而定，40年。 　特点： 　　 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次 　较高； 　　 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便； 　　 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性； 　　 一般以只租不售和产权式经营为主； 　　 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。 三、公寓与普通住宅 的区别 公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限一般为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限一般为70年。 　　 公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。　　 公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。 四、房地产投资风险的类别 2、个别性风险——由于种种不利的影响而给个别房地产经营者带来的风险； 经营风险——由于经营条件恶化，经营管理不善而招致的风险； 业务风险——由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动，而影响房地产经营利润和利润大小的风险； 财务风险——由于筹资及财务状况不良不足以维持企业偿债能力而产生的风险； 信用风险——赊销房地产商品，或采用分期付款的方式出售房地产商品时，客户不能偿付款项，或延期偿付款项所带来的风险； 流动性风险——房地产经营者所掌握的房地产商品难以脱手而抛售出去，或者必须以较大损失为代价才能抛售出去造成的风险； 预测决策风险——由于房地产经营者错误地预测房地产行市， 以至决策失误，行为失当所带来的风险。 3、意外性风险——是指由于意外事件的发生所带来的风险。如自然 灾害的发生，战争爆发，环境污染，政治动荡等等。 五、公寓投资的特点 1、美丽的危险旅程：相对于普通住宅5%～6%的年投资回报来讲，产权式酒店和服务式公寓宣称的回报似乎要高很多，大都在10%～15%之间。 2、命运掌握在他人之手 ：产权式酒店和服务式公寓是两种比较特殊的产品。他们的经营权往往不在自己手中，而是由统一的经营管理公司进行管理与服务，实际的投资回报由酒店管理公司来支付。 3、后市回报