维华广场半年营销报告.pptx

维华广场半年综合营销报告半年度综合营销报告美房房产机构 本报告在结合开发商提供的部分资料及市场现状的基础上，依照从实际出发的原则建立营销目标，并且针对当前营销状况，在合理分析之下提供行之有效的执行策略，以期在时间节点范围内，完成销售任务（注：本报告以全案的角度陈述，联合代理在执行上会根据开发和其他代理公司的情况和要求酌情进行修改。）报告大纲目标梳理我们的目标本体审视目标下的问题分析需要解决的问题分析竞争分析销售分析市场竞争及机会分析策略推导解决问题的策略我们的战术打法营销执行计划目标目标提出快速销售，完成现金回流逐步实现中高市场溢价建立维华商业在本地的品牌形象及影响力目标解析1速度目标快速销售，实现现金回流现状：项目开发至今已经有相当长的一个周期，销售和回款的压力毋庸置疑，略微偏低的蓄客和较长的蓄客时间，表明在下半年销售形势不容乐观2价格目标现状：目前项目处于待开盘状态，实际价格并没有有效的释放，实际上目前根据项目的进度，更偏向于牺牲部分利润换取快速回笼资金的方向，随着营销的深入，在完成任务额度的情况下适当要求市场溢价。逐步实现中高市场溢价3品牌建立及项目运作现状：维华商业在沈阳具有一定的知名度，但在开原本地，之前也并不缺乏大牌商业的开发商，但是本地经营效果不佳。所以项目的营销前期营销受阻，当务之急是在本地站稳脚跟，是投资者认可品牌及影响力。利用本项目为平台，通过项目品牌运作，奠定维华商业在开原房地产市场的影响力，为集团在东北地区的迅速扩张提供支持本体审视1项目自身具备哪些优势和不足？本地段状况项目位于新兴居住群落，交通便利，具有发展潜力，但是距离镇中心有一定距离，属于不具备消费惯性的商业区域项目地处开原市区东部，属于城市与乡镇结合部分的繁华地带拥有巨大发展潜力。地块处于本地两大交通干线交汇处附近，交通状况非常发达。远离老牌城市中心，发展无法依靠行政带动，也无法依靠消费惯性。配套情况相对一般需要项目自身提供更多支持地处新兴居住群落，人口基数有保障，形成了很好的商业氛围前奏交通干线远离老牌城市中心新兴居住群落交通干线本案规划状况以多重业态结合形成商业综合体，为自身提供配套支持及改善区域商业环境大润发超市是一个成熟的超市品牌，在东北地区的很多城市具有强大的市场竞争力，该超市作为战略合作伙伴先一步进驻，打开了区域市场的大门，增强了市场公信力，直接影响后续开发的进程，形成互为带动维华家居市场属于家居市场的成熟系列产品，在沈阳等地具有一定的号召力，进驻本地能够在一定程度上填补市场空白，激活区域商业氛围，目前招商状况良好家居市场4层商业卖场+卖场上盖住宅，依赖于大润发超市启动，该项目的住宅部分拥有足够的配套支撑，百货与餐饮相结合的形式具有相当的竞争力超市商业卖场/住宅项目进度项目规划布局合理，具有市场竞争力，但蓄客时间过长，进度缓慢，导致部分客户流失，市场信心削弱项目共计四层，分别为： 一层：金品、首饰、化妆品； 二层：男女装服饰、鞋帽百货； 三层：针织百货、孕婴、儿童用品； 四层：美食广场可售套数为一层223套，二楼262个，三楼178个。四楼47（只含餐饮）共计710个。另存门市23套货值约6000万，没有进行正式推售；住宅约70套，货值约1700万，没有进行推售。项目采取3年反租，7%、8%、9%的形式进行销售。项目自12年下旬开始蓄客，至今约1年时间，蓄客大约100组，目前预计年底前回款6000万，去化250套以上商铺，但就目前讲进度仍然缓慢。项目位于新兴居住群落，交通便利，具有发展潜力，但是距离镇中心有一定距离，属于不具备消费惯性的商业区域如何改善消费惯性，引导区域商业环境成熟？如何增加公信力，提高投资客户群体的认可程度？怎样发挥自身配套组合优势，达到最佳推广效果？如何加快项目进度，将产品尽快转化为现金流？以多重业态结合形成商业综合体，为自身提供配套支持及改善区域商业环境项目目前掌握的资源相对丰富，但蓄客时间过长，进度缓慢，导致部分客户流失，市场信心削弱本体审视小结竞争分析2本项目面临哪些项目的竞争？我们的优劣势在哪里？敌竞争环境随着各大品牌开发商进驻，商业格局逐渐复杂化，为新区崛起创造了契机，然本地商业发展受消费水平局限新玛特轻工市场盛丰购物中心家和美商城本案百瑞购物广场新都商贸购物中心区域市场情况竞争环境本项目在开源市场并不“孤单”同质化产品过去、现在、未来都是存在的。项目主力面积销售价格新都商贸购物中心15~30平-家和美商城7~20平8000~10000盛丰购物中心13~30平10000轻工大厅10~20平14000~18000新玛特26~40平-百瑞购物广场8~30平10000-12000鑫空间地下商业街11~30平13000-15000开源市场商业的物业增值并不明显，价格表现与商场的运作水平直接挂钩，整体价格档