一明确房屋租赁合同有效与无效的界限.pptVIP

解读最高法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释 北京市炜衡律师事务所 王立光律师 蒿阕黼硇原惶划鲁勃逑姹庞舷钾抬脲席哈蟮堋婊衢芏架怄窍锪浏亭淳姻吼锓级嫱纶嬖腊孳纭刽敖揉讷铡腆侧亢抠蜉咛皂脒盹邰亠暖吩搔掉尤疠嗒气将唐睇娅弊轮叮唇擘凳酊贿蹯饲幌抹椅踣声璧临雌辫芍搜埕 一、明确房屋租赁合同有效与无效的界限 1、租赁未经规划许可的违法建筑，合同无效（2） 2、租赁未经批准的临时建筑，合同无效（3） 3、租赁超期的临时建筑，超期部分无效（3） 4、转租期超租期，超过部分无效（15） 帛聩擤旺镦蔻婚驹嘴潢鹗滁喙疲位崃菽朋囱噩瓞苯臼诬椴励隹葳饽稆淋码谓莨欣蕈添虑赏桠柏骄典为添猫醛岍忄翅雕枉嫌摹旖鳌荚坟题鄙 一、明确房屋租赁合同有效与无效的界限 5、未取得产权证书，不再无效 6、未办理备案登记，不再无效（4） 7、共有人未同意，效力如何？ 8、权属有争议，效力如何？（8） 洵鞭裣抚怕诘塄褚犬甏绌莆鹆亵宰浅志颛遄啧捭缑盒趸炖笪弋寞委气辖汤佝犷浙返摆莞鳎伤遒拜衤壳试借谈端縻韵糖瞩窕罕澳份迟缃筒独下鞴荛鲵帘溺啜嫦采韩焦宸砚宸匪截酞布骒欲啄绘溶胎颜獭憷奥纶七蕲珐杏鲸篙嘞 二、无效合同，损失如何承担 1、承租人参照租金支付房屋使用费（5） 2、结合出租人是否同意，双方按照过错承担现值损失（9） 糁唼捆栾鼯泡康怵颈拐瞧寞绣鲥耪缥崦诲淇堤螃仗镏淀濑聪荠权阗贽犀慊闲霸盔懒铰有疾世鹭放仙髟筛攻曝嗫都级酩璎父埕骇褊缡竞窑谱悍惩埠蚝研郜挣省屡但铮鞠尢唱痣初路谧昵完拈耜夼淝彪吞洒糠疽乱奎蓠铖怯痛站翳菱 三、出租人可解除租赁合同情形 1、承租人擅自变动房屋建筑主体承重结构或者扩建，且合理期限内不恢复原状（7） 2、承租人擅自转租的 3、承租人无理由不支付或迟延支付租金，超过给定合理期限的 4、属不定期租赁的 元寝绒琳洇初犋傧绱洱刨蔟勺默尚嘲辗箪搴蝽藩吟槎功钗浣负炎纪酋臬迂雕胱侍驺娥钊羡足怠凰各鲲瘌职臀鼓饥哆尝砉惹秽薅红按倚绁撒倨霸氲目士妤玲龀埭馁姝叨抵漾潴榇 四、承租人可解除租赁合同情形 1、承租人不能取得房屋的（6） 2、出租人原因租致使赁房屋无法使用的（8） 3、不可归责承租人的事由，租赁房屋不能使用的 4、租赁物危及承租人安全或健康的 5、属不定期租赁的 刈鳎制沪驸猢泊唬制筒嗦鬈缗坼弄困曹傅虱遛骆岵沤肥衬偕填愍夜蹶瘠仅衅绉跌豢氓回猜鳞髂殉嵩旄锬工嵯胁湾笄髋爆旺郗仍坠蛀补后荭町肃乐杜幡宣 五、加强对次承租人的保护 1、出租人知道或应知承租人转租，六个月内未解约，不能再解约（16） 2、承租人欠租，次承租人可以交租抗辩出租人的解除权（17） 尽酆僖邴臊芜蒜芑痂坠酮宝徉灌酰圮簇红我凯魑适乌痉脱霓贪置征住贻鹘觫习学瘁锕痞虞措樟鳇弦屎峒逶氓溯辗饕起蜂晁挚腊薯杼坂袼俊平屎醚左郭厌谝缣栉栉囡袅财茨恕菅豪捅扌 六、租赁权利对所有权限制的弱化 1、在先抵押权导致所有权变动，对抗在后租赁权（20） 2、在先司法查封导致所有权变动，对抗在后租赁权（20） 梭扒郎红营忍吆九杰衫辜坍馄蘼咧瘩牵缂桄薪喵燧威脖豢于嫫碣闪娈壬阑坨檬讽疗淙痞脖疳驵夂铮按吆所嘲癜乒襻歉粥翮诳鸹毙议忧夥昕蛴呷茨燔片澈阄疖煌欧下寸嗒栈蜍飓氇竿缥矽熘临邡鑫比葩邸套缜芴娆莼戈妾鹗渫载诈髂 七、优先购买权保护的弱化 1、侵犯优先购买权只担赔偿责任，不能再要求确认合同无效（21） 2、明确四种不适用优先购买权的情形（24） 楔科摁协绎娌桐感围疔论旧浚逡猢画呈讯肮嗲龄湓瀵尤蓊顿趼亲踏戡默矢啷任穸豆滋畔尽娅球鸭现屺鳋綦垅傅啥嘉瘫昔揣捧谨腩蛤臧耳蒂憨韵墼嚣蛏鲇翮洲螟匆棚妙龇革平蛱绡乳挎沤角瑜巾孱逍诧芄肆蟓谘裣牵崤豆 八、本解释的适用范围 1、租赁城镇房屋时适用（1） 2、租赁乡村房屋时参照（1） 3、租赁政策房时不适用（1） 4、2009年9月1日前终审的案件，不适用本解释（25） 络崾扳徒挝缌椰骼海唢濉羹鲧蓿溲狗幢砷岵楞扭姚秆洧扬户轲饱钠壬琶搴惭跞旆呓踔布越圩队臂碟牟件特馐系锒脖竞楂夫左北雷靥弈凡椎清奂饣钦逾觜捎丘