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浅谈信达地产负债经营中存在问题和对策 　　摘要：稳定的金融资源是地产公司做大做强的首要因素，因而对于房地产公司而言，与政府和金融机构的沟通是开展业务的两个最重要环节。房地产企业负债经营中的问题，主要包括政策风险、行业风险，以及还款高峰期和效益低谷期同时来临的风险。本文以信达地产股份有限公司为例，在剖析这些问题的基础上，力求所提出的对策切实具体、可供操作，以期引导房地产企业规避一些潜在风险。解决问题的相关对策有：适度负债，量力而行；用好财务杠杆，调整债务结构；不断增强还债能力。 关键词：信达地产 负债经营 问题 对策 房地产属于资金密集企业，和金融的关系十分密切，一般企业的自有资金是不能支持其发展的。因此，房地产开发企业大多负债经营。更何况中国房地产一度疯狂发展，房价连年猛涨，有条件的房地产企业为了跑马圈地多赚钱，难免大举负债。负债经营作为房地产开发企业常常使用的筹资手段，负债规模偏大一些也无可厚非，然而，对于负债经营中存在的问题却不能不重视。本文以信达地产股份有限公司为例，对房地产企业负债经营中的问题做了尽可能精准的分析，在此基础上力求所提出的对策切实具体、可供操作，以期引导房地产企业规避一些潜在风险，从而走上可持续发展的康庄大道。 一、信达地产及其负债经营简况 （一）信达地产简介 信达地产股份有限公司的前身是北京市天桥百货股份有限公司、北京天桥北大青鸟科技股份有限公司。成立于1953年的“天桥百货”），曾于1984年7月发起设立中国改革开放以来第一家正式注册的股份制企业，1993年5月作为规范的社会募集公司向社会公开发行股票，并且在上海证券交易所挂牌交易。1998年12月，北大青鸟有限责任公司通过协议方式受让天桥百货法人股，股权转让后北大青鸟成为天桥百货的第一大股东，天桥百货更名为北京天桥北大青鸟科技股份有限公司，将软件开发作为主营业务。2008年3月至12月进行重大资产重组，置出原有软件资产，置入信达投资下属11家房地产企业，公司更名为信达地产，成为一家房地产公司。此后，公司的实际控制者变为信达资产管理公司。信达资产是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司，其实际出资人为财政部，信达地产成为有央企背景的地产上市公司之一。2008年，信达地产账面存货61.97亿元，可开发面积510万平方米，由于存货中包括土地储备、在建工程及已建未售的楼盘，平均土地成本最多不超过1200元/平方米。这些土地主要分布于宁波、青岛、乌鲁木齐等12个城市。其中成本最高项目的楼面地价不超过2000元/平方米，而公司项目的整体销售均价约为5000元/平方米，这保证了公司的利润率水平。同期，万科、招商、金地则分别为2517元/平方米、3166元/平方米和3150元/平方米。 近几年来信达地产的开发项目遍及上海、重庆、长春等近二十个大中型城市。相比别的房企为了融资疲于奔命，信达地产具有低成本获取资金，快速周转回笼资金的优势。有学者这样评价重组以来的信达地产：大股东实力强大，核心竞争力不断增强；资产优良，资金充足（资产负债率低，在房地产股中负债率较低）；土地储备丰富；可保证3至5年开发；2013年是多项目结算期，业绩增长明确并有保障。这样的评价不是没有根据，“信达地产”在股票市场确实被认为具有优良的基本面：2013年三季，每股净资产4.37元；每股公积金1.16元，每股未分利润2.21元，动态市盈率6.19至7.02倍，市净率0.67倍……然而，信达地产负债经营的实际情况究竟如何？ （二）信达地产负债经营概况 稳定的金融资源是地产公司做大做强的首要因素，因而对于房地产公司而言，与政府和金融机构的沟通是开展业务的两个最重要环节。信达资产剥离银行的不良资产中，以建行居多。有此渊源，信达地产比较容易获得建行的信贷支持。信达地产的大股东是信达投资，信达投资则是中国信达资产管理公司的全资子公司，而信达资产管理公司是国内第一家专门处置不良资产的专业公司，成立以来，收购、管理的各类不良资产涉及国家开发银行、建行、中行、交行、工行、上海银行、深圳商业银行等多家银行，其中建行最多。以2008年为例：信达地产2008年长期借款15.23亿元，其中建行提供5.7亿元，超过1/3。曾有媒体透露，信达地产当年借款的平均利率为6.24%，比万科整整低一个百分点（万科是7.50%）。 信达地产实质上是将原建行分布于各省市的房地产开发业务进行整合后上市的。这些项目最早属于建行的三产，具有较长的房地产开发历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司的。而且，信达地产拿地很早，其账面价值低廉，坐拥大量低价土地，并掌握着获取土地的秘密通道，为今后的稳定发展奠定了基础。某知名开发商打了个风趣的比方：土