【精选】如何做好一个综合体项目.doc

如何做好城市综合体项目 周桃伍 著 最爱城市综合体项目，但经验有限，在此提供自己的初步想法，望有帮助。 提供的资料有限，我也只能按照一般情况来分析，我说的一般情况就是项目位处二线城市以上，地处城市繁华商圈，周边并无同等类型项目，且项目临干道，商业价值大。 第一点：把握好整体性质。酒店的功能在于提升物业形象，对公寓、写字楼良好形象建立起到重要的作用，因此星级越高的酒店，在这方面发挥的功能越强大。反过来，写字楼办公企业的商务来往，往往能提供给酒店、公寓客源，因此三者之间的关系是相互影响的，在整体气质上应匹配。至于档次及体量上的规划，则主要还是参考当地的市场。 第二点：处理好各自的关系。写字楼需要良好的对外形象，一般干道旁优先建设写字楼，其后依次为酒店、酒店式公寓，这里要注意的是酒店在干道上需要良好可视面，因此如果位置相对闭塞，需提高楼层来打开可视度。这里要注意的便是商场与大堂之间的处理，一层是商场经济价值的主要层面，因此如果不能满足大堂大面积的要求，可以把酒店大堂设置在二层，但写字楼的大堂最好还是设置在一层。商场的建筑布局、人流动线对商业很重要，一般需要较大的广场，起到集聚人流的作用，并尽量减少建筑单体对良好动线的破坏。 第三点：体量以及建筑形态。这是一个较大的难题，因为一般城市综合体体量都会超过当前市场承受力。由于是城市综合体，一般需要超高层建筑来拔高整体形象，这个超高层一般建议为酒店与其它业态的组合，或公寓，或写字楼，并优先建议公寓。至于商场的形态，主要是层数方面的确定，一般情况下，这要根据实际情况判断。 根据所处位置不同..所操作的方式各不相同.. 一则处于开发区或者传统的办公区域可以定位为高端写字楼..可参照案例无数..这时公寓就显的不是很重要..而商业以及酒店则是主要要考虑的附加值部分.. 二则处于住宅较为密集的地域就以住宅+商业为主推..此时写字楼的出现会给项目带来不是很好的影响..但是酒店可以在一定程度上提高物业形象.. 三则处于商旅的中枢之地..酒店就会成为项目的主要推广方向..虽然未必如同香格里拉那般..但是会很好的提升物业的形象..商业的重要程度次之..而前两者做好加之中枢地位..写字楼与公寓的价值就已经凸显出来.. 最后是在CBD范围内的大体量商业..呃..这个如何操作就不用赘述了吧..只是在CBD内的住宅....那个.. 1..如何综合..从四种分析中可以看出其实综合体是一个很不好做的东西..所谓综合并不是所有形式物业的大糅合..而是要有所偏重..偏重于何就要看自己的定位了.. 2..酒店的作用..楼上诸位都强调酒店的作用..但是在我认为酒店不是万能的..如何操作酒店公寓要根据实际情况变更..在不恰当的时间与地点出现了酒店..也许会产生不可预料的结果..咳..好吧..我承认这是我的经验之谈.. 3..建议引进大卖场..比如王府井等..(倘若可以的话..) 4..分阶段的主题推广..这个确实必要但是必须要注意到的是这种分阶段推广首先是统一在综合体这个前提下..因此在推广上必须要有延续性.. 有时还会遇到靠近专业市场的情况..这时千万不要放弃成熟的专业市场所带来的投资引力.. 如何做好综合体项目？ 楼主没有对项目目前处于什么阶段做出说明，那本人姑且将本项目拿地后的运作提出一些想法，供参考吧。 对于地块的认识：没有提供任何的数据和详细的 说明，不过按照楼主提出的业态规划，这样的地块应该是位于市中心一类地区的位置了，要不就是一类位置以下，二类位置以上的区域位置了，而且根据这样的业态规划，项目的整体体量应该不会少于15万方，初步按照容积率4.0，用地面积4万平方。市区一类位置进行假想，意见如下： 一、 项目建筑规划 说明：按照常规，写字楼是操作风险最大的业态，因为此业态的综合要求比较高，无论从项目的规划建筑档次，到交通停车要求，再到建筑成本规划，销售周期设定还有开发商的品牌实力等等方面，作为综合开发的项目，写字楼所需要的运作能力和实力远远超过了一般的项目运作，同时，写字楼运作成功，对于其他的业态的良性影响力也是不言而喻的，，既然楼主已经说明了以写字楼为主体的项目，肯定是看到了写字楼的市场饱和度还没有达到当地的市场要求，或者说对于写字楼的运作已经在前期有了充分的消化保证，在业态比率的划分上，在此不做赘述了。就项目规划上，我提供几个建议供参考： 1、业态组合：按照楼主提供的物业形态划分，常规的额组合是 组合方案一：商业＋写字楼＋酒店，商业＋住宅， 组合方案二：商业＋住宅，写字楼＋酒店 组合方案三：底层裙楼商业＋写字楼＋酒店＋住宅（住宅与酒店和写字楼分开） 组合方案四：商业＋写字楼＋酒店，纯住宅 组合方案五：写字楼＋酒店，纯商业＋纯住宅， 按照上述四种组合方案，如果是地