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论城市旧村改造存在问题与解决方案 　　摘要：随着我国城市化建设步伐的加快，城市=旧村改造所带来的问题日益凸现，因旧村改造涉及城市多方面的问题，给城市房地产市场及城市发展规划带来不可估量的影响，已成为十分棘手的社会问题。本文从城市旧村改造的基本概念入手，介绍了城市旧村改造存在的实际问题 ，提出了解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则和解决途径 。 关键词：旧村改造 城市旧村改造 野楼盘 近年来，我国各地掀起了一股房地产开发的热潮，这股热潮中，带来的城市改造旧村项目越来越多。旧村改造分为城市旧村改造和农村旧村改造。农村旧村改造比较好理解，相对于农村旧村改造来说，城市旧村改造有其自身的条件和特点。 一、城市旧村改造的基本概念 农村旧村改造，是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下，对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异，相比之下要复杂的多。 城市旧村改造要具备如下两个条件：一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。 基于城市旧村改造的上述两个条件，笔者认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。 二、城市旧村改造存在的实际问题 最近几年，我国城市旧村改造掀起了一股新的热潮，城市旧村改造轰轰烈烈的同时，出现了很多违规行为。违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面： （一）背离城市整体规划，乱开发建设 基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。 （二）无规则建设影响大型项目规划 城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。 （三）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题 因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题，原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿？违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的大量人员将如何安置？这一系列问题，到时处理起来将会非常棘手。 三、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则 解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则： （一）预先处理原则 政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。 （二）避免损失原则 尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的强制拆除行为的发生，避免社会财富的浪费。 （三）市场机制原则 一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。 四、城市旧村改造问题的解决途径 城市旧村改造应分为两个阶段，其一是满足本集体成员的需要而进行的改造，对该方面的城市旧村改造，国家法律并没有禁止性规定，为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目，应当依法公开定性为合法，而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造，目前此类改造在未经法定的征用程序前，一般均认定为违规非法改造，而问题通常就出在这里。 对于正