地产概论讲义—FCA方策地产顾问有限公司.ppt

房地产概论 (第一讲：基础) 专业地产全程战略合作伙伴 方策愿景： 专业·睿智·创新·实效 方策精神： 回顾 中国现代房地产历史 中国房地产历史概述（仅大陆） 1953年，楼花 1956年，引入境外设计公司 1980年，外销 20世纪80年代，楼盘模型 1987年，土地拍卖 1989年，房地产营销 1989年，小区的概念规划 20世纪80年代，按揭 1989年，报纸广告、楼书 中国地产营销史解读（含港澳台） 1989年，工地包装 1991年，物业管理 1991年，会所 1992年，复合地产 1992年，样板间 1993年，排队 1993年，户型面积解禁 1993年，认筹 1994年，展销会 1995年，购房入户 1995年，售楼处 1996年，地产软文 1997年，研讨会 1997年，策划招标 1998年，半地下车库 1999年，万客会 2000年，赠送面积 2000年，楼盘推广名 中国地产营销史解读（含港澳台） 2000年，电视广告 2002年，工程样板房 2002年，情景洋房 2002年，产品“说明书” 2003年，网络营销 2004年，不收钱的认筹 掌握 必须知道的建筑专业术语 地产建筑专业术语 一、房屋建筑 通常认为，建筑是建筑物和构筑物的总称。其中供人们生产、生活或进行其它活动的房屋或场所都叫做“建筑物”，如住宅，学校，办公楼等，人习惯上也称之为建筑。而人们不在其中生产，生活的建筑，称为“构筑物”，如水坝，烟囱等。 延伸掌握——建筑构成三要素 1、建筑功能、2、建筑技术、3、建筑形象。 延伸掌握——建筑的分类 1、按使用性质可分为：工业建筑、农业建筑、民用建筑。 2、按建筑规模和数量可分为：大量型建筑、大型性建筑。 3、按建筑层数或总高度可分为：低层建筑、多层建筑、小高层建筑、高层建筑、超高层建筑。 4、按房屋建筑结构可分为：钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其它结构（竹结构、木结构、竹木结构）。 5、按承重形式可分为：叠砌式（6F以下建筑）、框架式（20F左右）、剪力墙式（高层）、 筒体式（大跨度、大空间、超高层） 二、三通一平 指土地在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。 三、七通一平 指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。 四、建设用地面积 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 五、建筑面积 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。特定环境中，“建筑面积”不等于“总建筑面积”。 地产建筑专业术语 六、使用面积 使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。 七、公用建筑面积 建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。 八、公共面积 公共面积指建筑物主体内，户型以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。 地产建筑专业术语 九、公共面积分摊 每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算： （1） 有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算； （2） 如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积×每户使用面积/各户使用面积之和 十、建筑覆盖率（建筑密度、建筑系数） 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。 十一、中线 指墙的中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样。 十二、承重墙、非承重墙 承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。 地产建筑专业术语 十三、动线 进住宅大门后，各个功能房之间的活动路线。 十四、裙房 指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。 十五、标准层 指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。 十六、设备层 指专用于布置机电设备等的楼层。 十七、结构转换层 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。 地产建筑专业术语 十八、低层住宅 指一层至三层的住宅。 十九、多层住宅 指四层至六层的住宅。 二十、中高层住宅 指七层至九层的