武汉光谷商圈商铺投资可行性分析.doc

光谷步行街二期 临街商铺 投资可行性分析 一、光谷步行街二期-西班牙风情街项目简介 世界城光谷步行街全长1350米，串起58层武昌最高酒店、80万方高档住宅及写字楼。项目占地约600亩、总建筑规模120万方，是牵动城市商业乃至城市中心东移的政府重点配套工程。其中，“五大风情、十大广场”规划设置。 光谷步行街2期西班牙风情街是光谷步行街五大异域风情主题街区之一，全长329米。由6栋3~5层高的极具西班牙特色的建筑组成，拟全部引入国内外一线品牌，打造武汉首条旗舰店街。西班牙风情街除了内街之外，步行街两侧分别为利嘉北路、利嘉南路，从而形成“两条道路中间夹着一条步行街”，使得每个店面均临街。街区还贯穿连接毕加索、棕榈泉、加州海岸三大广场，由迪斯尼商业景观团队打造逛街风情。 概况： 开发商 利嘉置业（武汉）公司 建筑面积 68，000平方米 产权年限 40年 容积率 4.96 绿化率 42.5% 总户数 627 物业费 10元/月/平方米 车位数 447 销售许可证 武开管预售[2009]252号 配套： 公 交/ 地 铁 周边楼盘 银 行 702、703、536、518、540、581、728等20余条公交线路通达武汉三镇； 地铁2号线江南起点站在步行街下，中环线通车后，从光谷直达汉阳汉口，到天河机场50分钟左右。 龙安港汇城商业 世界城米兰印象 新都汇 汇丰银行 建设银行（2家） 招商银行 中信银行 东亚银行 二、SWOT分析 优势与机会点分析 劣势与威胁点分析 光谷步行街项目的组成部分，该项目是牵动城市商业乃至城市中心东移的政府重点配套工程。 上下班高峰期交通拥挤。 交通便利，人流密集。 市场定位不够明确，管理不规范。 “主力店”效应，临近一期工程有大洋百货、家乐福等知名商业物业，有极强的带动作用。 商铺的通用性好，水电等配套完备。 三、成本收益分析 （一）光谷步行街一期可参考数据 据调查，一期工程一楼有部分区域可以做餐饮，星光大道就是A区B区中间的大道，每平米每月的价格差不多800-1000元，回报率比较高的。时尚广场价格400到600元每平方米每月。流行旋风外围的差不多在500到700元每平米每月，是被珠轩投资公司买了使用权。 光谷步行街一期目前在售楼盘参考： 光谷步行街一期：C10XX 40.1平方米 一楼，带装修 295万 单价71951元/平米. 光谷步行街一期：B20XX 59平方米 二楼 带装修 240万 单价 40677元/平米. 光谷步行街一期：B10XX 71平方米 3楼 带装修 177.5万，单价25000元/平米. 光谷步行街一期目前在租楼盘参考： 光谷步行街一期：C10XX 51平方米 空转 月租金2.6万 单价509.8元/平米. 光谷步行街一期：B20XX 55平方米 月租金 1.4万 单价254元/平米. 光谷步行街一期：C21XX 48.81平方米 月租金9600 单价 196元/平米. （二）拟购入商铺成本-收益分析 拟购入商铺概况： 商铺区域 洪山区 所属商圈 光谷商圈 所在楼层 一层（临街） 格局详情 精装修，市政供水供电 剩余产权年限 35年（所在项目原始产权年限40年） 入住时间 2010年12月 面积 58平方米 售价 310万 返租规定 返租期5年，租金17.4万/年（税前） 物业费 10元/月/平方米 基于前述分析，光谷步行街二期工程-西班牙风情街一层临街商铺的成本收益分析如下： 成本： 购入房款310万； 营业税：5.5%（前三年：174000元*5.5%/年=9570元，三年后：）； 物业费：10元/月/平方米*58平方米*12月（合计：6960元） 收益：前三年返租期：17.4万元/年 三年后：依据前述分析，保守估计600元/平方米，年租金收入：41.76万； 使用年限：35年 考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。主要方法有，租金乘数法，投资回收期法。这里我们选用投资回收期法。因为该方法综合考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。一般来说，我国目前商铺投资合理的投资回收期为8-12年。 本项目的投资回收期为：3+[（310万-17.4万*3）/41.76万]≈9.1年。 该数据的得出，为综合考虑相关因素的保守估计，没有考虑租金收益递增等因素。现将类似商铺出租情况列举如下： 再从租金回报率来看，业内普遍的算法为：租金回报率=月租金*12/购入价。那么，我们投资该商铺的租金回报率（以返租期计）约为12.5%，而商铺的收租、增值综合回报率基本在年8％以上。