第一讲房地产销售体系建立 不可否认，江湖出身的销售高手的市场成绩.doc

　　 第一讲 房地产销售体系建立 　　不可否认，江湖出身的销售高手的市场成绩可能不会弱于“正规部队”。但该讲是要造就一只有机而高效的专业销售部队。因为我们需要的是持续的优势，而非受制于几个品牌销售员．在这里我们将掌握几十个非常重要的管理表格，以及专业的岗位。 　　第1操作环节：销售部署前期准备工作纲要 　　透视公司实力 　　本公司是否拥有高度专业和经验丰富的组织和策划人员 　　本公司是否拥有足够的，业务熟练的销售人员 　　本公司是否已经具备或者可以在短时间内建立起一个客户网络 　　公司以往的业绩，擅长于哪类性质项目的推广 　　公司实力背景，销售网点和客户网络分布情况 　　公司智力结构，策划人员和推广人员的素质及操作水平 　　公司运作方式，是否规范，是否能够与国际接轨 　　公司信誉 　　出售、出租还是租售同时进行 　　付款方式，是否需要争取银行按揭 　　先销住宅还是商铺 　　是整层、整栋出售还是零散发售 　　是否考虑整盘转 　　是否考虑先租后卖或者以租代售 　　其他可以考虑的方式 选择对象 标准 您的标准 自己销售 　　专业的组织和策划人员 　　熟练的销售人员 　　具备完善的客户网络 代理商 　　公司业绩 　　公司实力背景 　　公司智力结构 　　公司动作方式 　　公司信誉 其它 　　销售方式 　　付款方式 　　先销住宅还是商铺 　　是整层、整栋出售不审零散发售 　　是否考虑整盘转让 　　是否考虑先租后卖或者以租代替 　　其他可以考虑的 　　鉴于单一房型很难满足众多购房者的品，出于替购房者着想，也为了提高自身的竞争力，1994年，广州穗华房地产开发公司率先在广州推出了大开间弹性间隔的新销售方式。这种销售方式可让购房者根据自己的品、喜好来随意选择房型，同时也避免了二次装修的浪费，因此大受欢迎。穗华公司的这一举措，体现了其多姿多彩的营销策略。 　　价格策略 　　高价策略——市场需要大时常被采用 　　低价策略——淡市下常被采用 　　一口价策略——不分楼层朝向统一价格，易于启动 　　步步高价策略——针对心理的策略，吸引集团购买和投资者 　　内部介策略——针对心理的策略，吸引集团购买和投资者 　　客户定价策略——客户在底价基础上任意出价 　　优惠价策略——以让利来吸引客户 　　差别定价策略——适合于综全楼销售，如将住宅调低而商铺拔高 　　 　　在这里，要为日后的宣传推广定一个主题思想和基础调子，实际就是在项目定位和目标客房背景这两者之间找到一个谐振点。为了使项目由台至终都保持一个完整统一的形象，以后的宣传始终都要围绕这一中心主题而展开。譬如，针对年青人而开发的住宅项目，鉴于年青人对未来充满着美好的憧憬和乐于接受新生事物这一牲，完全可以创造一个新要领来作为宣传主题并由始至终予以强调突出，像“享受型住宅”或者“智能型住宅”等，当然，创新要领一定要与项目定位相吻合。所谓调子，无非就是处理手法而已，你是采用高品味的浪漫主义还是百分之百的现实主义；是务实中略带清高以体现项目的高档闪，还是单刀直入以表明你的实在。具体来说，这里需要解决的问题是： 　　明确定时传推广的意图和目标 　　找出本项目最具震撼性的优势作为中心主题 　　本项目需要予以突出和诉求的其他优点 　　采用符合目标客户品味的表现手法 促销组合策略 　　在北京，许多百货商店里都设有图书柜台，人们奇怪地发现，某类书籍在这里竟比正儿八经的书店还好销。其实道理很简单，一是百货商店人流量大，二是人们普遍都有“顺手牵羊”的行为习惯，譬如你刚买了化妆品，而旁边恰好有关于化妆技巧的书卖，那么你顺便买一本是很自然的事，如果要你特意去书店买一本这样的书，恐怕你就懒得动。书商们吃透了人们这咱爱偷懒的心态，于是就在百货商店里摆起了书摊，这就是促销策略。 　　同样道理，将样板房直接设在家具商场，和家具经销商联手既卖家具又卖房子也是不错的促销组合策略。客户被精美的家具和巧妙的布置所吸引，由此认同了发展商的房子；反之，决定买房的人也有可能认为没有比这样的布置更令人满意的了，于是就连同家具一起买，发展商和家具经销商相得益彰。 　　商品房的销售同样是多种手多种渠道的，在项目策划时就考虑好促销组合策略，这是充分发挥主观能动性，使项目在市场竞争中处于充分有利的地位，这也是营销的精彩一面。 　　 第二讲 销售的整体策略 房地产销售是一场硬仗，整体策略部署会不会因为战术调整而成为“漂亮的墙纸”？我们承认销售成功的“一切在 于操作”，我们更坚持“操作的前提是策略”。该讲提供了整套通往成功之路的整体策略。从中我们可以掌握销售 策略规划以及详细程序。 　　第1操作环节：建立销售总体目标 　　案例： 时间 目标 7月10日 11幢洋房，132套单位 7月12日 14幢洋房，240套单位 8月8日 两个小U型组团 8月9日-