浅谈我国房地产市场信息不对称问题.docVIP

浅谈我国房地产市场信息不对称问题 　　摘要：在房地产市场上，房地产企业、消费者、金融机构和政府之间的信息不对称导致了各种道德风险和逆向选择行为，表现出形形色色的违法违规失信行为，最终导致了房地产市场价格机制失灵，效率低下。本文针对目前房地产市场出现的信息不对称现象、成因及其对我国房地产市场的影响进行了研究，并提出解决对策。 关键词：房地产市场；信息不对称；问题；对策 前言 近几年来，我国房地产市场出现连续数年的快速发展，价格迅速攀升。目前在宏观调控的大背景下，房地产价格已经高位运行却仍然迅猛上涨。房价之所以出现持续快速上涨，的确存在市场真实需求扩大、地价提高和建筑成本上升等客观因素的作用。但是，房地产市场作为一个典型的信息不对称市场，房产商通常在市场需求、产品成本、产品品质等方面具有显著信息优势，而置业者（买方） 则明显处于信息劣势。一定条件下开发商可以利用信息优势人为拔高房地产价格，从而获取“超额”利润。开发商利用信息不对称而进行的投机性涨价是导致房地产价格“非正常”上涨的重要原因之一。 所谓房地产市场，是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。从狭义上说，是指进行房地产买卖、转让、抵押和租赁等交易活动的场所。从广义上说，它是指房地产企业开发经营的，带有房地产特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和。所谓信息不对称，是指市场交易的各经济主体所拥有的信息不对等，各方所掌握的商品或服务的价格，质量等信息不相同，即一方比另一方占有较多的相关信息，处于信息优势地位，而另一方则处于信息劣势地位。信息不对称问题不仅仅存在于保险、金融和劳动市场，在很大程度上也存在于所有的产品市场。房地产市场的信息不对称主要是指在房地产市场中，各个市场参与者所掌握的信息是不均匀的，对于所要交易房屋的质量、性能等内在属性，一方比另一方更为了解。 一、房地产市场上信息不对称的主要表现 房地产开发经营中一般包括政府部门、房地产企业（包括房地产开发企业和房地产中介机构）、金融机构、消费者四个主体。从现行房地产市场看，信息不对称主要体现在以上四个主体之间。具体表现如下： （一）房地产商与消费者之间的信息不对称 房地产商与消费者之间的信息不对称是房地产市场上信息不对称的主体。在房地产交易市场上，相对于消费者来说，处于卖方地位的房地产商是房地产行业的专家，具有较强的信息优势。他们掌握着房屋的地理位置、地形、环境、布局、交通情况、成本、质量、销售情况等大量的实质性信息。而消费者只能通过房地产商的介绍和自己的一些直观感觉来了解房屋的情况，对于房屋的隐蔽信息则知之甚少，处于严重的信息劣势地位。 （二）房产中介与消费者之间的信息不对称 由于在房地产市场上消费者处于信息劣势地位，为了解决这种情况，房产中介应运而生。但由于房产中介与消费者的利益不一致，中介的很多行为（如经营状况、资金运用、信誉等）消费者并不能完全掌握，在房产中介市场上也产生了信息不对称现象。有的中介机构出于自身利益的考虑，力求使买方出高价、卖方出低价，促使交易达成，从中获取中介费，还有的中介机构利用自身拥有的信息优势欺骗消费者获取短期最大利益，从而向消费者提供低质量的服务或是低质量的房屋。 （三）房地产商与政府、金融机构之间的信息不对称 房地产商要得到土地，就必须通过政府批准，要得到资金，就需要金融机构进行投资。但是无论是政府还是金融机构都受到管理方式、专业水平和监督成本等方面的限制，很难获得房地产开发企业的真实情况。例如，申报资料的真实性，经营状况、信用能力等内在的实质信息，只能被动通过房地产开发企业提供的信息间接地对其进行了解，而房地产商为了自身的利益，有时就会提供虚假信息，政府和金融机构则无法查证这些信息的真实性，这就导致了房地产商与政府、金融机构之间信息不对称的客观存在。 二、房地产市场信息不对称形成的原因 （一）房地产商品的特殊性 房地产市场不同于一般的商品市场，房地产商品的特殊性决定了房地产市场中信息不对称问题，主要表现在以下几点：第一，房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，由于社会分工的发展，很难有人对各个领域的知识都很精通，这导致消费者难以确定商品的质量。第二，房地产商品隐蔽工程多，被后续工程覆盖后，由于其本身的特点，难以进行全面检查。第三，房地产商品地理位置、设计、构造各不相同，在市场上不会存在相同的两个商品，人们不可能通过了解其他商品的特性来帮助判断，这决定了房地产商品的私有信息非常丰富。 （二）信息的稀缺性 信息是一种稀缺资源，由于信息生产的专业性、规模性和信息产品的外部性原因，导致了信息的供给常常不足。信息严重不对称的市场是一个效率比较低的市场。信息的不对称，是市