谈房屋拆迁中的“重点工程”.doc

谈房屋拆迁中的“重点工程” 　　近年来，随着我国国民经济的发展，城市建设速度不断加快，房地产行业呈现出迅猛的发展势头。而拆旧建新，旧城改造是城市房地产建设的重头戏，于是乎房屋拆迁也在全国各地风起云涌。由于拆迁触及到群众的切身利益，加上初期国家对拆迁行为缺乏立法规范，政府部门刻意追求政绩，对拆迁行为性质认识不清等原因，导致因拆迁引发的纠纷不断，矛盾逾演逾烈。目前，拆迁已成为导致群众群体上访的主要因素，因非法拆迁造成的恶性事件也频频发生，引起了政府部门的高度重视。为此，国家对规范拆迁行为的立法速度不断加快，政策导向越发明确，依法拆迁、依法行政将成为拆迁工作中的主导方向。 　　要做到依法拆迁其实并不难，国家已颁布并修改了一系列法规对拆迁行为进行了规范，过去一些把拆迁当作政府行为，政府职能机构参与拆迁以及随意强制拆迁，恶意拆迁的行为已为法规所明令禁止。在规范拆迁行为的过程中，我们发现，拆迁评估作为拆迁工作中的环节已日益显现其重要地位。加之评估行为本身随意性大，缺乏统一的标准，因此可以肯定，拆迁评估将成为当前及未来房屋拆迁法律问题中的难点，并将成为房屋拆迁中的重点工程。 　　一、 拆迁评估重要地位房屋拆迁纠纷归根到底还是利益之争，妥善解决房屋拆迁中的利益问题拆迁纠纷也就迎刃而解了。拆迁工作的难点和矛盾集中到一点就是价格补偿的公平合理问题，也就是对被拆迁人如何补，补多少。在新的《城市房屋拆迁管理条例》出台前，根据1991年的国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，在拆迁中对房屋所有人实行作价补偿的，作价补偿的金额按照所拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新结算，而对房屋使用人则实行现房安置。两者相比，房屋所有人得到的补偿大大低于房屋使用人，其规定本身即存在不公平不合理因素，导致房屋所有人对拆迁的积极性不高，甚至产生抵触情绪。 　　国务院于2001年6月6日公布了新的《城市房屋拆迁管理条例》并于2001年11月1日起施行。新的《条例》对补偿标准的计算方式及补偿对象都做了调整，为在市场环境条件下建立合理的拆迁补偿价格机制奠定了基础。按照新《条例》的规定，拆迁补偿的可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房产市场评评估格确定，房屋产权调换，也就按上述方法经评估后计算差价。该规定不仅要求对被拆迁房屋的价格认定进行评估，还规定了应采用市场比较法的评估方式。毫无疑问，新《条例》的出台，肯定了拆迁评估在拆迁实务中的重要地位。在拆迁实务中拆迁评估的作用也众所周知，如果拆迁当事人能对被拆迁房屋的补偿金额达成一致，则一般情况下不会存在拆迁纠纷。一旦各方对补偿标准产生争议，衡量补偿的标准及解决其争议的尺度就是对被拆迁房屋的评估价格。此外，在拆迁纠纷中认定某一拆迁行为是否合法，除了程序问题外，其关键点也在于对被拆迁房屋的评估结果是否公平合理，如果拆迁人按法定的条件、程序委托了有资质的评估机构，并按规定的方法和标准进行了评估，在此基础上按法定程序通过行政裁决、行政强制执行程序实现拆迁目的，即使发生纠纷诉诸法院，拆迁人在诉讼程序也能够始终立于不败之地。由此也可以推定，在依法拆迁日益完善过程中，拆迁纠纷将越来越多集中到拆迁评估上，拆迁评估也将逐渐发展成为房屋拆迁中的一个重要环节。 　　二、 拆迁评估行为的合法性要件基于拆迁评估在拆迁过程中的的上述重要作用，对拆迁评估行为合法性的规范标准也成了业界讨论的焦点。同时由于国家未制定统一的评估办法，一些地方制定的评估办法有一定缺陷，在实施中出现了一些问题，如：由于评估人员对拆迁评估价格内涵、评估目的、原则、时点、技术与方法等理解不一致，对参数确定、可比案例的选取存在一定差异，造成不同评估机构对同一标的出具的评估报告结果相差很大;一些地方在选择拆迁评估机构问题上，程序不公开，也没有充分考虑被拆迁人的意愿，被拆迁人意见较大;还有缺乏有效的拆迁评估的调处机制，被拆迁人对评估结果有疑义时缺乏必要的救济渠道等。为此，建设部于2003年12月1日颁布了《城市房屋拆迁评估指导意见》(以下简称“指导意见”)，明确了拆迁评估价值标准，统一了拆迁评估方法、评估时点和技术路线，建立了相应的制度，如公开、公平选择拆迁评估机构、拆迁评估结果等，还明确了对被拆迁房屋性质和面积争议的处理方法。在此笔者仅结合建设部的指导意见，总结了一个合法的拆迁评估行为应当具备的下列要件。 　　1、 主体要合法按照规定，拆迁评估应由具有房地产价格评估资格的评估机构承担，排除了其他中介机构如会计事务所等进行的拆迁评估。而申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的房地产评估专业人员和规定的注册资本，由当地县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后发给《房产地价格评估机构临时资格证书》，再行办理工商登记。并在领取营业