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不动产估价5的
笫四章 收益法 ;2、条件:不动产的收益和风险都易于量化。;第二节 收益法的计算公式 ;三、有限年且其他因素不变的公式 ;⑵ 不同年限的价格换算 ;如果将上述公式一般化,则有: ;⑶ 比较不同年限价格的高低 ;⑷ 用于比较法中土地使用权年限修正 ;2.有限年的公式 ;例5:某宗不动产预计未来第一年的净收益为16万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益年限可视为无限年,该类不动产的资本化率为9%。该宗不动产的收益价格为: ;七、净收益按等差级数递减的公式 ;例6:某宗不动产预计未来第一年的净收益为16万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%,收益年限可视为无限年,该类不动产的资本化率为9%。该宗不动产的收益价格为: ;例7:某宗不动产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为50年,预计该不动产未来第一年的净收益为16???元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%,收益年限可视为无限年,该类不动产的资本化率为9%。该宗不动产的收益价格为: ;第三节 净收益 ;二、不同收益类型不动产净收益的求取 ;三、实际收益和客观收益 ;第四节 资本化率 ;3.投资收益率排序插入法 ;例8:某类不动产,在其购买中通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为8%,自有资金要求的年收益率为15%,则该类不动产的资本化率为: ;例9:有一不动产,其土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,综合资本化率为: ;一、土地残余法
1、适用条件:
(1)收益性房地产
(2)土地与建筑物合并产生收益
(3)单独求取土地价格
2、公式
公式应用前提:土地未来收益无限年。
3、操作流程;土地残余法流程图;二、建筑物残余法
1、适用条件:
(1)收益性房地产
(2)土地与建筑物合并产生收益
(3)单独求取建筑物价格
2、公式
公式应用前提:建筑物收益无限年
3、 操作流程;建筑物残余法流程图;第六节 应用举例;(3)将上述数字代入公式中,计算如下:
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