不动产估价4的.ppt

笫三章 市场比较法 ;四、操作步骤 ;第二节 搜集交易实例 ;二、收集途径 ;第三节 选取可比实例和建立价格可比基础 ;二、建立价格可比基础 ;;（4）统一面积内涵，如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类不动产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，则 甲单价= 3821.1（元人民币/平方米?建筑面积） 乙单价=498*0.75=373.5（元人民币/平方英尺?建筑面积）;第四节 交易情况修正;三、交易情况修正的方法（百分率法） ;关于税费负担的修正，把握两点：;案例三：某宗不动产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区不动产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。求该宗不动产的正常成交价格。;第五节 交易日期修正 ;应用举例：某地区某类不动产2001年4月至10月的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月为100），其中，某宗不动产在2001年6月的价格为1800元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2001年10月的价格为：;4. 采用逐期递增或递减的价格变动率进行修正 ;第六节 不动产状况修正 ;三、修正方法 ;第七节 求取比准价格 ;上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准；不动产状况修正的分子为100，表示以估价对象的不动产状况为基准。 ;二、将多个可比实例的比准价格综合或一个最终比准价格的方法 ;2.中位数 ;第八节 应用举例;况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月31日为1:8.5，2000年10月31日为1:8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不变， 2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价格。;（3）求取估价对象价格：将上述三个比准价格的简单算术平均数作为最终比准价格。;习题：需要评估某商品住宅1995年9月31日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C???宗已成交的类似住宅，有关资料如下表所示：