收益法总结的.ppt

第七节 收益法总结 一、收益法基本认识 二、收益法基本概念 三、收益法基本计算 四、收益法基本公式 一、收益法基本认识 学习收益法时，首先要吃透收益法 的概念，对收益法的用词应仔细咀嚼，这 对于掌握收益法的实质是非常重要的。本 章重点在收益法计算公式、难点是净收益 的求取和报酬率、资本化率的确定。 一、收益法基本认识 学习收益法计算公式，（1）最基本的必须掌握“报酬 资本化法的一般公式”，这应结合收益法的定义来理解 ，这个公式是所有其它各种情形下的计算公式的基础。 （2）重点应掌握“净收益每年不变的公式”，这是适合 我国国情的一个计算公式，对于这个公式要能够熟练运 用，清楚公式中各符号表示的含义以及公式的假设 （3）对于其他公式，应能了解年期无限条件下的计 算公式。 一、收益法基本认识 对于净收益的求取，首先要搞清楚潜在毛收入、有 效毛收入、运营费用、净收益的含义；不同用途房地产 净收益的求取。 学习报酬率与资本化率时，应理解报酬率、资本化 率的实质，相互关系等，掌握所介绍的报酬率计算公式 剩余技术求取价格的思路。 二、收益法基本概念 收益法 报酬率 资本化率 收益乘数 收益价格 直接资本化法 收益乘数法 报酬资本化法 二、收益法基本概念 潜在毛收入 有效毛收入 净运营收益（净收益） 运营费用（率） 土地资本化率 建筑物资本化率 综合资本化率 抵押贷款常数 三、收益法基本计算 不同期限价格换算 比较不同期限价格 出租的房地产租赁收入 出租的房地产净收益求取 报酬率求取方法 土地与建筑物的综合资本化率 抵押贷款与自有资金的综合资本化率 土地剩余技术 建筑物剩余技术 四、收益法基本公式 净收益每年不变的公式 净收益在前若干年有变化的公式 预知未来若干年后的价格公式 基于租赁收入测算净收益公式 累加法的报酬率计算 直接资本化法公式 收益乘数法公式 第八节 收益法运用 1.已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2，试求该宗房地产在无限年期、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。 第八节 收益法运用 已知 n1=70年 r1=10% v1=2000元/m2 n2=∞ r2=12% n3=50年 r3=8% v1=a/r1（1-1/（1+10%）70） a=200.260(万元) V2=a/r2=1668.84(万元) V3=a/r3(1-1/(1+r3)50)=2449.68(万元) 第八节 收益法运用 2.某宗房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预 计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 2.5%;未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年 的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的 报酬率为9%。若年期无限，则该宗房地产的收益价 格是多少？ 第八节 收益法运用 第八节 收益法运用 3.预计某房地产每年能提供的净收益为15万元，并且5 年后该房地产的价值为200万元，在报酬率为15%条件 下，该房地产现时的买入收益价格是多少？ 第八节 收益法运用 a=15万元 n=5年 V5=200万元 r=15% 第八节 收益法运用 4.甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经 济寿命50年，刚建成。两项物业的等额年租金净收益均 为150万元，报酬率为15%。求（1）两宗物业的现值 ；（2）某投资者欲租赁这两项物业15年的使用权，问 他在投资时一次性投资各为多少？ 第八节 收益法运用 (1) (2)? 第八节 收益法运用 5.某房地产的净收益为每年50万元，近期同类地价260 万元，建筑物重置价格300万元，已知建筑物资本化率 12%，土地资本化率10%。根据上述资料，试判定该建 筑物的折旧。 第八