四川省荣新金碧城营销策划案39.doc

四川省荣新?金碧城营销策划案??? 事件及策划人：张森? 四川省荣新集团总裁、周润平? 四川省荣新集团投资发展部项目策划，二人于2005年为销售“荣新?金碧城”所作营销策划案。??? 适用行业及范围：本案适用于住宅小区的销售，类似楼盘有参考借鉴作用。??? 主要内容： 第一部分??? 项目概况简析 一、项目介绍? 项目名称：“荣新?金碧城”? 地理位置：本案位于荣县新城KA线（自雅公路主线50M大道），GD线（新城与旧城主线40M大道），HL线（临自雅公路进口第一转盘延伸30M次干道）三面临街范围内。? 规划用途：商住楼、住宅小区；? 用地特征：东北部高，西南部低，呈不规则缓坡、浅丘陵的地形地貌。整个地块属于荣县新城的中心地段，拟建成荣县有史以来最具规模、最具有代表性的花园式、康居住宅小区。??? 一期工程沿新城主干道和金碧城主入口（即商业步行街）两侧修建，属于未来的新城商业的黄金口岸。??? 迄今，“荣新金碧城”已开工11.4万平方米，一期一段约7万平方米将于2004年6月底交付使用，一期二段约4.4万平方米将于2004年9月底交付使用。KA线上的大部分土地已经出让，2002年10月开工建设的荣县行政中心已竣工，将和人大、政协办公楼、市民广场一起于2004年7月交付使用；水、电、气、闭路电视、邮政通讯设施已铺设到位，荣县各相关事业单位将于在3年内迁往新城区。根据新城规划，到2007年，经过几年的建设，道路体系形成，新老城区道路环接，建成综合性医院、标准化体育场、综合性专业市场、标准化学校、长途汽车站等。二、项目的SWOT分析1、项目的优势A、地理位置优越：“项目”区域发展优势——邓小平说：“发展才是硬道理”。金碧城位于新城区的??? 中心位置，周边的道路规划都是50米宽，还规划有校园区和医疗区，随着县政府四大班子的迁入，势必带动周边更快发展，在2007年之前，县里百分之八十的机关事业单位都要搬到新城去，就象现在自贡的汇东地区一样，已经是自贡市政治、经济、文化的新中心。可以说自贡汇东的今天，就是荣县新城的明天。B、居住观念更新优势——现在人的居住观念已经发生了很大的变化，随着社会节奏的加快和人们的消费观念的转变，让人在居家观念上有了变化。特别是荣县的潜在消费客户群非常大，随着交通、通讯条件的改善，越来越多的荣县人在外地接触了其他城市的房地产发展的新观念，对居家生活的质量的追求量加强了，这也会成为荣县人今后购房的首选条件。??? 居家生活的质量的内涵较为丰富，它包括有：户型布局、居家的私密性、生活配套、大环境配套、空气含氧量、人均绿地、绿色环保装饰材料的应用、人性化、规范化物业管理等方面。能够在社区生活中，容入亲情、文化，达到人、物、景的自然融合。金碧城项目的整体设计理念与提升荣县人民的生活质量、品质相吻合，能够顺应发展的趋势。C、项目品质的绝对优势——金碧城项目在荣县的开发过程中，势必面临着房地产市场、商品市场中的发展规律，即从“无竞争的原始市场——进入相互竞争市场——进入垄断竞争市场——无竞争市场”。目前，金碧城项目所在区域的房地产开发商介入数量有限，基本上不存在着竞争对手。事实上，竞争客观的存在，而这种“竞争”是最可怕的对手——“在荣县人心目中形成的数十年的可怕的陈旧的观念”。有信心突破难关，打败竞争对手。相信本项目存在着绝对优势。??? 因为第一次在荣县的住宅中引入了“环境、健康和社区”的概念，在户型方面，也推出了布局更加科学合理，采光通风极好的经典户型。可以说是几十年都不会落后的住宅，金碧城带来的是荣县住宅的一次革命。D、品牌的强大优势——现代社会，品牌就是承诺，品牌就是保障，品牌就是信誉。消费者在购买商品时，品牌对选择的影响非常大。荣新集团是自贡市房地产开发企业中四大房地产企业之一，至今荣新集团已经在自贡市成功开发了七个项目，其代表作自贡的“盐都花园”的公寓房现已销售一空，但不断还有客户拿着钱希望购买，创造了自贡楼市的一大奇迹，“金碧城”就是“盐都花园”的全面升级版，同时荣新集团发源于荣县，在外创业成功后为家乡的建设做贡献，报效桑梓，品牌值得信赖。E、项目整体运作优势——作为开拓新生代开发企业，荣新集团能够广纳人才，勇于开拓思路，敢于创新。以产助销，以销促产的良性循环的方式，在房地产销售方面严格把关，投入产出成正比。2、项目的劣势A、前期市场调查过于乐观，产品定位过高。??? 在开发前期市场时，市场调查资料的取得时间比较有限，对市场的判断过于乐观。一般类同规模的超大型社区（574亩），在项目的定位和市场调研方面，必须由专业性开发公司、市场调研公司、策划公司、营销推广公司联手提前介入2至3年的时间，充分取得多方资料汇总整合后，整体通过“可行性分析后”才能够做出决策，准确的产