房地产开发9-10章.ppt

第九章 房地产开发项目的工程建设管理 【教学目的】掌握房地产开发项目建设管理方式，熟悉房地产开发项目三大控制【学时】6【教学内容】房地产开发项目管理方式、房地产开发项目进度控制、房地产开发项目投资控制、房地产开发项目质量控制【学习要求】理解基本概念、联系温州实际【重点、难点】房地产开发项目管理方式、房地产开发项目进度控制、房地产开发项目投资控制、房地产开发项目质量控制 9.1 房地产开发项目工程建设的组织与管理方式 广义的工程建设管理指从项目决策到项目建成交付使用的全过程管理 狭义的工程建设管理指项目在施工建造阶段的管理。本章指后者而言 开发项目总投资的70%以上是在这个阶段投入的 工程质量也是在这个阶段形成的 9.1.1房地产开发项目工程建设的组织与管理方式 （续1） 1、房地产开发项目工程建设的组织方式 自建 委托施工 工程总承包 工程部份承包 9.1.1房地产开发项目工程建设的组织与管理方式（续2） 2、房地产开发项目工程建设阶段的管理模式 自行管理 自行管理开发项目权威性更容易得到施工单位的承认，开发企业的意图也更容易得到贯彻 自行管理的结果是造成专业人才资源的浪费和管理成本的提高 委托管理 国工程建设监理制的推行为委托管理模式的发展提供了保证 委托管理是一种由项目法人、监理单位和承建单位组成的三元管理体制 9.2房地产开发项目工程建设进度控制 9.2.1进度控制的概念 进度控制的最终目的是确保项目进度目标的实现，进度控制的总目标是建设工期 影响因素 错误地估计了项目的特点及项目实现的条件 项目决策、筹备与实施中各有关方面工作上的失误 不可预见事件的发生 基本思想：计划不变是相对的，而变是绝对的；平衡是相对的，不平衡是绝对的 9.2.2进度控制的计划系统及表示方法 1、进度控制的计划系统 开发项目前期工作计划 开发项目工程建设总进度计划 文字部分 工程项目一览表 工程项目总进度计划投资计划年度分配表 工程项目进度平衡表 开发项目年度计划 文字部分 表格部分 9.2.2进度控制的计划系统及表示方法（续1） 2、进度计划的表示方法 横道图是指计划任务中各个子项目均以一条横道表示的进度图表 网络图是由箭线和节点组成的，用来表示工作流程的有向、有序网状图形。按照表示工作的符号不同，网络图分为双代号(箭线式)和单代号(节点式)网络图两种 9.2.3网络计划的优化 网络计划的优化是在一定的约束条件下，按既定的目标对网络计划进行不断检查、评价、调整和完善的过程 工期优化 费用优化 资源优化 “资源有限，工期最短”优化 “工期固定，资源均衡”优化 9.2.4进度计划实施中的监测与调整 1、工程进度监测与调整的过程 工程进度监测的系统过程 进度执行中的跟踪检查 对收集的数据进行整理、统计和分析 实际进度与计划进度的对比 工程进度调整的系统过程 分析产生进度偏差的原因； 分析偏差对后续工作的影响； 确定影响后续工作和总工期的限制条件； 采取进度调整措施； 实施调整后的进度计划。 9.2.4进度计划实施中的监测与调整（续1） 2、实际进度与计划进度的图形比较方法 横道图比较法 匀速施工横道图比较法 双比例单侧横道图比较法 双比例双侧横道图比较法 S型曲线比较法 香蕉曲线比较法 9.2.4进度计划实施中的监测与调整（续2） 3、工程进度计划实施中的调整方法 改变工作间的逻辑关系 此种方法主要是通过改变各工作间的先后顺序及逻辑关系来实现缩短工期 改变工作的持续时间 在原网络计划各工作之间的逻辑关系不变的情况下，通过压缩各工作的持续时间来实现缩短工期的目的 具体方法： (1) 增加资源供应量； (2) 实行多班(二班或三班)工作制； (3) 采取相关的技术措施，如新施工工艺，新施工设备等； (4) 采取有效的管理措施等。 9.2.5施工阶段进度控制的主要工作内容 1、施工进度控制工作内容 编制施工阶段进度控制工作细则 编制或审核施工进度计划 按年、季、月编制工程综合计划 下达工程开工令 协助承包单位实施进度计划 监督施工进度计划的实施 签发工程进度款 9.2.5施工阶段进度控制的主要工作内容（续1） 1、施工进度控制工作内容 （续） 审批工程延期 督促承包单位整理技术资料 办理竣工验收 处理争议和索赔 整理工程进度资料 工程移交 9.2.5施工阶段进度控制的主要工作内容（续2） 2、施工进度的检查与监督 施工进度的检查方式 定期地、经常地收集由承包单位提交的有关进度报表资料 由驻地人员现场跟踪检查工程项目的实际进展情况 召开现场会议，也是获得项目实际进展情况的一种方式