物业经营管理精讲课件讲义31-40.docVIP

物业经营管理精讲班第31讲课件讲义 第31讲讲义 内容提要 一、内容提要：1、写字楼及写字楼物业管理2、写字楼租赁管理3、写字楼安全与风险管理4、写字楼物业管理企业的选择与评价 二、 考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对写字楼及写字楼物业管理、写字楼租赁管理、写字楼安全与风险管理、写字楼物业管理企业的选择与评价方法的熟悉程度，以及对写字楼物业经营管理的能力和知识水平。 考试的基本要求： 掌握：写字楼租金确定与调整的方法和特点，写字楼物业经营管理的绩效评价的指标与方法。 熟悉：写字楼的特点、写字楼物业管理的工作模式和管理内容，写字楼租户选择的方法，写字楼的租约制定、写字楼物业管理企业的选择标准。 了解：影响写字楼分类的因素，写字楼管理的策略，写字楼安全与风险管理。 写字楼及写字楼物业管理1-3 第一节写字楼及写字楼物业管理 一、写字楼物业的特点 写字楼物业的特点，主要集中在以下几个方面： 1、所处区位好，规模大 2．多为现代化的高层建筑 3．功能齐全、配套设施完善 4．多由专业物业管理企业管理 5．保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键 二、影响写字楼分类的因素 按照写字楼的使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼。 按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为：(1)单纯型写字楼，即写字楼基本只有办公一种功能，没有其他功能(如展示厅、餐饮等)；(2)商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿；(3)综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。 但写字楼市场上通常将写字楼分为甲、乙、丙三种类型。这三种类型写字楼的含义和有关划分标准，在本书第一章也进行了描述。但是，到底哪些因素影响了写字楼类型的划分呢?下面就这些影响写字楼物业分类的因素进行简要的分析。 1．位置 2．交通方便性 3．声望或形象 4、建筑形式 5．大堂 6．电梯 7．走廊 8．写字楼室内空间布置 9．为租户提供的服务 10．建筑设备系统 11．物业管理水平 12．租户类型 应该指出的是，随着时代的发展，写字楼的分级标准也在发生变化。目前，写字楼市场流行两大评定标准，即甲级写字楼和5A写字楼。作为参考，表l0—1列举了北京地区现行甲、乙、丙级写字楼的等级划分参考标准(硬件部分)。 北京市写字楼等级划分参考标准(硬件部分)表10-1 续表 三、写字楼物业管理的目标 (一)宏观目标 写字楼，特别是高档超高层写字楼，是一个城市、一个国家的标志性建筑。管理好这些写字楼，不仅可以为企业获取可观的经济效益，还可以为国家争取巨大的社会效益。因此，通过物业管理充分发挥写字楼的形象性作用可以被称为写字楼物业管理的宏观目标。 (二)常规目标 写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。 1．经营目标：收益部分使用率最大化。 使收益部分的使用率最大化，这是写字楼物业管理的第一个常规目标。 2．管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。 从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。这是写字楼物业管理的第二个常观目标。 3．服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。 不断提高“服务”产品的市场价值，使“服务”产品价格居高不下，使各类对优质服务的需求者源源不断的慕名而来，慷慨解囊。这是写字楼物业管理的第三个常观目标。 (三)微观目标 微观目标也就是写字楼物业管理处各部门的岗位目标。写字楼物业管理的微观目标可以参照建设部制定的《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，其中共为写字楼的物业管理提出了九个方面的要求，分别为：基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿地管理、精神文明建设和管理效益。 写字楼及写字楼物业管理4-6 四、写字楼物业管理的工作模式 通常将写字楼物业管理工作分成以下几个相互联系和影响的方面(见图10—1)： 1．物业发展目标：这是物业的市场定位。在一宗空置的收益性物业寻找合适的租户之前，物业管理师必须清楚地了解其所管理的物业在当地同类竞争性物业市场中的地位。 2．物业管理目标：该目标的制定过程实际上是在物业发展目标和物业管理实际工作的各个方面之间找到一个现实的平衡的过程，尤其是租户管理和财务管理的目标与内容在制定战略性管理目标及其规划时应该很好的协调。 3．租户管理：也即承租人管理，其目的是为当前的租户在其承租本物业期间提供满意的服务，以使当前的租户在其租约期满后能够续租，同时也为物业创造一个良好的声誉，并以此来吸引新租户、提高市场竞争力和物业租金。 4．租务市场管理：包括吸引和发现可能的租户