房地产投资分析第３章 房地产投资环境分析.pptVIP

图 ３．１ 　 普通住宅或高层楼宇投资环境影响因素层次结构图 设判断矩阵为 ［ ａ ］， 各因素的权重系数为 Ｗ ｉ ， 则有 ： （ ３ ） 一致性检验 如前所述 ， 判断矩阵是分析者在对各因素的相对重要程度进行两两比较后 ， 凭估计而建立起来的 。 既然是估计 ， 就难免存在误差 ， 而过大的误差会影响单权重系数的可信度 。 所以 ， 需要一种检验及度量这种判断误差大小的方法 ， 即一致性检验法 。 （ ４ ） 组合权重系数的确定 在上述各层的单权重系数确定之后 ， 便可由递推运算判定各层间因素的组合权重系数 。 组合权重系数描述的是综合考虑了 上下两层各因素的权重系数后 ， 得出 的相对于更上一层相应因素的权重系数 ， 即优先函数 。  ２ ） 各投资环境要素的评分 组合权重系数仅仅描述了各环境要素在投资环境分析中的重要程度 。 对要素环境的单项评价 ， 还需要通过记分的方法来实现 。 通常的做法是 ， 不论其为定性还是定量指标 ， 均按优 、 良 、 中 、 差四级进行评价 。  ３ ） 投资环境的综合评分 由 上述各种公式分别求出 各环境要素的组合权重系数 ＢＣＤ ｊ 和评价分值 Ｖ ｊ 后 ， 便可代入式 （ ３ ． １１ ） 求目 标项目 投资环境的综合评分 ：  ４ ） 房地产投资环境分析的敏感性分析  前述房地产投资环境的综合评价 ， 是立足于现时的状态进行的静态判断 。 基本步骤如下 ： ① 逐项分析环境因素的稳定状况 ， 判断其在房地产投资建设或经营期内发生变化的可能性 ， 并研究其变化的基本趋势及变化程度 。 ② 对将 要 发生 变 化的 因 素 ， 依据其变化的趋势及变化程度 ， 请专 家予 以 重 新评价 。 ③ 统计各因素的评价结果 ， 计算它们的分值 。  ④ 计算变化后的房地产投资环境综合评分值 。  ⑤ 若是不同地点投资环境的比较和排序 ， 则按新的综合评分值重新排序 ， 并比较前后两种排序的差异 ， 分析原因 ， 作出 判断 。 ⑥ 若是单一项目 、 单一地点的投资环境评价 ， 则比较前后两次综合评分值 ， 研究其变化程度 ， 分析原因 ， 作出 判断 。 ３．４ 房地产投资环境分析案例 投资环境分析是相对复杂 、 烦琐的活动 。 本节利用前面介绍的综合评价法对一个具体实例展开分析 。  设某房地产开发项目 ， 选中了 甲 、 乙 、 丙 ３ 个地块 。 投资者对 ３ 处的投资环境分别从经济环境 、 社会政治环境 、 自 然环境和基础设施环境进行了 调查分析 。 这些环境因素又可分解为表 ３ ． ４ 所示的内 容 。 投资者邀请了 ２０ 位专家对这些环境要素进行了评价 ， 评价结果见表 ３ ． ５ 。 下 面依据这些 资料对 ３ 个地块的投资环境进行综合评价 。  １ ） 建立房地产投资项目的层次结构模型 根据表 ３ ． ４ 所示的内容 ， 画出房地产投资环境评价层次结构图 ， 如图 ３ ． ２ 所示 。 出版社 科技分社 房地产投资分析 第３章 房地产投资环境分析 【 本章导读 】  本章主要介绍房地产投资环境的 含义 、 分类 及特征 ， 投资环境分析的主要内容 ， 投资环境分析的主要方法 。  通过本章学习 ， 要求学生深刻理解投资环境的概念及其形成因 素 ， 掌握投资环境评价的方法 。 能够从区域发展和投资项目 建设上 ， 正确理解房地产 投资环境对于房地产投资取得成功的作用和意义 。 ３．１ 　 房地产投资环境概述 ３．１．１ 　 投资环境的含义 投资环境 ， 是投资者拟投资的项目 在投资建设期间和未来的建成使用期间所面临的基本条件 ， 即影响投资活动整个过程的各种外部环境和条件的总和 。 ３．１．２ 　 投资环境的分类 投资环境是一个动态的 、 多层次的 、 多因素的较大的系统 ， 各系统之间 、 各子系统中的因素之间 ， 都是相互联系 、 相互制约的 。 投资环境根据不同的分类标准有不同的分类 ， 下面介绍几种主要的分类 。 １ ） 按其与投资的关系分类  按其与投资的关系可分为狭义的投资环境和广义的投资环境 。 狭义的投资环境主要指自 然环境和经济环境 。 而广义的投资环境则包括自然 、 经济 、 政治 、 社会四 大因素在内的综合复杂的系统 。  ２ ） 按投资环境要素所具有的不同特点与作用分类  按投资环境要素所具有的不同特点与作用可分为 “ 硬环境 ”