20100723_201007_中信建投-房地产行业_房价下跌带来行业反转机会.pdfVIP

中 信 建 投 证 券 研 究 C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H 行业深度研究报告 房价下跌带来行业反转机会 房地产 高压调控下成交量快速萎缩 国家调控无时无刻不伴随着我国房地产行业的发展。与以往调控 维持 中性 政策相比，2010 年的调控态度更为强硬，手段更为严厉，中央和 地方政府更为一致，各部委的配合更为紧密。高企的房价抑制了 消费者的自住需求，而本次政策对投资投机性购房的精准打击使 陈莹 投资投机性需求（特别是一线城市的）跌入谷底，目前部分一、 chengying@ 二线城市的商品住宅的交易量已经回落到 2008 年低点水平。预 计未来几个月一线和部分二线城市商品房成交量的低迷还将持 010 续，地方调控政策较为缓和及房价相对较低的二、三线城市将是 执业证书编号：S1440209070377 全国商品房成交量的主要贡献者。 发布日期： 2010 年 07 月 23 日 房价下跌带来反转机会 股价表现 6 月份以来，我们一直坚持房地产板块“短期维持震荡、反转尚 待时日”的观点。我们认为，（1）商品房交易量触底；（2 ）行业 估值触底；（3 ）新的超预期的紧缩政策不再出台是支持房地产板 块底部震荡反弹的主要因素。 但交易量低位维稳、行业估值触底和新的超预期严厉政策回归平 静只能刺激房地产板块的短期反弹，且反弹高度有限。房价调整 才是行业中期反转的必要条件，主要原因有二：（1）只有房价调 整才能引导政策朝积极方向发展；（2 ）只有房价调整才能刺激交 易量恢复性上涨，带动行业的业绩增长。 房价高企时，房地产交易市场的成交量和房价关系有其市场规 律，量先于价跌－量跌带动价跌－价跌刺激量涨－量涨带动价 涨。无量配合的高房价会提高房地产企业的毛利率，但会减少销 售收入，造成房地产企业的资金压力，影响企业的发展甚至生存； 价跌量涨过程中，开发商通过交易量的放大加快回笼资金，带动 相关研究报告 企业的发展，而且，增加房地产市场的供应量需要一定的建设周 10-06-01 房地产保有税对行业影响探讨 期，因此，交易量的上涨短期内必定带动房价的上涨。价跌量涨 购房贷严厉收紧，对开发商资金链影 阶段增加了企业业绩增长预期，能支撑房地产板块的中期反转。 10-04-19 响较大 本轮调控中房价必然调整 10-03-19 央企将加快整合房地产业务 2009 年房屋新开工面积、施工面积远远落后于商品房销售面积引 10-03-11 土地调控措施更为细化 起的供应量不足是导致 2009 年房价飞涨的重要原因之一。但从 10-01-22 住宅用地供应 70 ％政策重提 目前的情况看，房屋供不应求的状况已悄然改变。2010 年 6 月， 10-01-13 央行上调存款准备金率点评 全国房屋新开工面积/商品房销售面积为 2.04 倍，房屋施工面积/ 10-01-11 政策符合预期 加大执行力度是重点 商品房销售面积为 7.84 倍，远远高于 2009 年 6 月 1.40 倍和 7.03 10-01-08 偏松信贷和靓丽业绩提振市场信心 倍的水平，并接近