中信泰富--老西门新苑营销方案解析.pptVIP

创造城市价值 中信泰富—老西门新苑 营销方案解析 创造市中心高档物业的新标竿 1、静态价格 12500－13000元/平方米（毛坯均价） 该价格是我司在目前的时点对本项目的静态 价格判断 是对大盘最稳健最安全的价格判断 也是撇去其他所有客观因素的价格 2、市场附加值 市场附加值受市场供求关系和市场政策影响 市场供求关系 从目前看,市中心楼盘总体供不应求 市场政策因素 目前市场政策略偏向调控，对高价房有所抑制 结论：市场附加值是动态的，开盘前将做出最终判断 3、品牌附加值 发展商品牌对价格也有一定影响力，好的品牌形象对价格有向上的附加值 “中信泰富”具有良好的品牌形象，有价格提升的极大潜力 4、营销附加值 营销附加值体现于销售推广过程，定价方案、 销售方式、推案手法、推广方案等都对价格具 有较大影响 优秀的销售代理商可以帮助项目的价格实现一 定的提升 5、客户空间 客户空间对永续发展的企业而言是非常重要的策略 首先，留一定升值空间给客户，有利于提高客户忠诚度， 将为企业创造更大的客户价值 其次，客户空间为企业带来良好的市场口碑，将提高品牌 美誉度，为企业获得更广泛的客户资源 再次，对分期开盘的大型项目来说，留有一定的客户空 间有助于项目的整体去化和价格提升 四、项目价格定位 站在今天的市场，在综合考虑上述因素的基础上 我们认为“老西门新苑”一期合理的销售价格在 14000－15000元/平方米 （装修均价，装修标准在1500－1800元/平方米） 最终的开盘价格， 我们将在开盘前结合市场状况给予更精准的建议 第二部分 销售与执行 该模式核心为“四项透明”： 价格透明，装修透明 合同透明，流程透明 “阳光营销”将为项目创立良好的市场口碑及销售氛围 “以客户为本，以服务为先”是我们的营销理念 通过全程化客户服务意识的体现，为项目与发展商树立良好市场形象，创造服务价值空间 整盘考虑，平开微升 均速去化，小幅频涨 控速求稳，稳中求畅 销售期：12个月（含前期推广阶段） 销售价：￥14000－15000元/平方米（均价含装修） 销售率：100％（按各家分摊的销售数量计） 推案进度计划表 （1）“2＋1”的联合销售方式：是竞争更是合作 （2）海内外的联动销售方式：沪港两地同期上市，即时销售，统一平台管理 造势 蓄势 取势 控势 （循环进行） 设定上海售楼处、样板房完成及香港销售展示 中心推出时间为2004年6月 设定两地同期开盘时间为2004年7月 5＃6＃7＃楼于2004年7月获得预证，9月封顶 1＃2＃楼于2004年9月获得预证，12月封顶 第三部分 问题与对策 问题一 车位配比不足 本项目一期车位比率为50％， 沃尔玛超市要占用300余 本项目车位捉襟见肘 对策和建议 综合管理，交错使用 只租不卖，楼车分离 自用投资，客户引导 二期增设，治症根本 问题二 房型不尽人意 本项目的房型设计在功能上考虑较为周全； 但在动线、尺度、采光、布局等方面与客户需求仍有一定距离，特别是C、D（E）、K等房型。 对策和建议 从装修上适当调整 从装饰上适当改善 第四部分 服务与承诺 专业分工 资源整合 做好发展商和客户的服务生 二、客户服务 易居会拥有12万会员，包括普通会员、白金会员和钻石会员 易居会平台为会员提供一站式全程专业服务，做好客户的服务生 四、技术服务 我们成熟和完善的技术平台包括房地产市场 GIS系统、销售管理系统、客户管理系统等 在市场分析、销售管理（异地销售、即时销售、实时监控等）和客户资源的统一开发利用等各方面为项目的营销提供便利，为客户提供便利，也是为开发商提供便利。 销售管理系统 五、对服务的承诺 我们承诺做好发展商的服务生 我们承诺做好客户的服务生  中信泰富—老西门新苑营销方案解析 一切从市场出发 凡是可能不满足客户需求的 都是营销要解决的问题 问题一 ：车位配比不足 问题二 ：房型不尽人意  中信泰富—老西门新苑营销方案解析  问题与对策  中信泰富—老西门新苑营销方案解析  问题与对策— 车位配比不足 中信泰富—老西门新苑营销方案解析  问题与对策  中信泰富—老西门新苑营销方案解析  问题与对策— 房型不尽人意 中信泰富—老西门新苑营销方案解析  问题与对策— 房型不尽人意  C型房－主要是对客