武汉市黄陂区城建投资开发有限公司可行性研究报告.doc

第一章 总 论 一．项目背景 1．项目名称 黄陂前川旧城改造项目是对纳入黄陂区政府前川旧城改造指挥部统筹规划组织实施的一系列项目的总称。具体包括的项目如下： 黄陂前川旧城改造A地块项目 黄陂前川旧城改造B地块项目 黄陂前川旧城改造C地块项目 黄陂前川旧城改造D地块项目 黄陂前川旧城改造E地块项目 黄陂前川旧城改造一期还建和经济适用房项目 黄陂前川旧城改造二期还建项目 黄陂前川旧城改造改制企业用地项目 黄陂前川旧城改造工业还建用地项目 黄陂前川旧城改造道路基础设施配套项目 以上项目尚未命名，暂以开发和用地地块的划分加以区别。需要视项目具体的开发运作方案和根据市场策划拟定合适的项目名称。 2．承办单位概况 项目承办单位：武汉市黄陂区城建投资开发有限公司 公司住所：湖北省武汉市黄陂区前川街黄陂大道建设大厦 法定代表人：吴继红 注册资本：人民币捌亿叁仟陆佰万元整 3．可行性研究报告编制依据 （1）国家建设部及湖北省、武汉市及黄陂区颁布的相关法律、法规与政策； （2）武汉市及黄陂区国民经济和社会发展“十五”计划、“十一五”计划草案和远景目标纲要； （3）武汉市及黄陂区2003、2004、2005年国民经济和社会发展统计公报； （4）武汉市及黄陂城市总体规划大纲（2000年-2020年）； （5）武汉市、黄陂区和市政府相关部门关于旧城改造工作的有关文件精神； （6）国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)(1993年)； （7）建设部《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号)； （8）国家发展与改革委员会《投资项目可行性研究指南》(计办投资[2002]15号)； （9）《城市房屋拆迁管理条例》； （10）《城镇土地估价规程》； （11）武汉市及黄陂区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料； （12）黄陂区规划勘测设计院的地籍勘测资料。 4．项目提出的理由和过程 黄陂前川旧城改造区地处黄陂前川老城区西部，东至民安街，西至石阳街，南至人民大道，北至接驾湖，占地面积407亩。其间有“二程”（宋代理学家程颐、程颢）遗址，建筑以民宅为主。该区域俗称“老三街”，房屋密集，绝大部分年久失修，破烂不堪，存在极大的消防安全隐患，市政基础设施配套严重不足，居民生活环境极为恶劣，严重影响居民生活和城市形象。 由于该区域人居环境恶劣，安全隐患较多，长期以来，居民多有反映要求改造。黄陂区人大、政协也多次提出改造的议案、提案。近年来黄陂区政府虽然进行了一些局部整治，但没有、也不可能解决根本问题。 2005年年中，黄陂区领导和有关部门通过深入调研前川旧城改造中的项目运作、规划编制、开发模式和经济适用房建设等问题，初步确定整体改造这一区域，以彻底解决老百姓生活环境质量问题，改善城市面貌。黄陂前川旧城改造指挥部随之成立，由黄陂区区长任指挥长，区主管领导任副指挥长，各相关部门负责人为成员。指挥部下设办公室，从相关部门抽调人员组成工作专班，全面启动和推进前川的旧城改造工作。 二．黄陂前川旧城改造项目的必要性与重要性 1．黄陂前川旧城改造项目的经济社会意义和重要性 黄陂前川旧城改造项目已经纳入黄陂区“十一五”规划。是黄陂区城市化进程中具有里程碑意义的重点实施项目。通过项目的实施推进，黄陂前川的城市面貌和城市功能将得以根本改观。 （1）黄陂前川旧城改造项目是带动城区经济特别是商品经济发展的龙头项目。前川作为黄陂区的区域中心，作为一个人口过百万的大区的政治文化和地理中心，城区的商业业态散乱、无序、规模偏小偏弱，一个重要原因就在于前川的城市风格和特性不明显，被类同于一般乡镇街的地域属性。通过项目的实施推进，作为承载平台，可以实现对商品经济的业态集合，发展壮大专业市场和特色市场，借助地理中心的位置和正在实施并已见成效的区—乡街镇路网建设的中心结点位置，实现前川商品经济本应具有的对周边区域的辐射力和穿透力，使城区的商品经济质量和规模获得应有的发展。 （2）黄陂前川旧城改造项目的实施推进，将使黄陂城关能够更好的建设成为黄陂区发展现代工业产业的生活服务基地，为工业产业的发展创造良好的生活物质条件。前川不仅是黄陂区的行政中心，而且是今后的商业服务业中心，现代工业产业化发展的支持服务基地。围绕旧城改造项目，将陆续在前川周围形成和举办一系列的产业园区，不断壮大黄陂的产业经济规模，提升黄陂区的工业产业的质量和对产业的吸引力。黄陂区从武汉市的经济地理区位上来讲，已经不单纯是武汉市特别是汉口城区的后花园，城市居住区的扩散地，其逐步完善的基础设施条件，必将成为武汉市北部的产业经济区。特别是在汉口主城区产业功能布局不断弱化的时期，黄陂的产业化发展已经具备了得天独厚的地理优势和绝佳的发展机遇。而当代产业化的发展离不开现代化的城市功能的支撑。 （3）黄陂前川旧城改造项目是形