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货币政策在房地产调控中的不确定性-金融学专业毕业论文

l:财经科学2008/5总242期 求、本地需求和外来需求;按购房动机与目的可分为自住需求和投资需求,自住 房需求还可细分为因拆迁、结婚离婚、家庭小型化、进城务工、为子女上学、就 业形成的刚性需求和收入水平提高带来的改善型需求等(见表1)。 裹1 住宅需求的细分 住宅总需求 国外需求 本地需求 外来需求 刚性需求(拆迁、结婚与离婚、家庭小 流动人口、进城务工、子女上学就业 居住与投资需求 型化) 先富起来的一部分人 改善型需求(收入提高) 2.收人增长与住房需求。从对住宅需求的细分可以看到,中国住宅市场正 处在一个改善性需求和刚性需求的集中释放期,其中,改善性需求的增长主要来 自中国经济的高速增长和城镇居民收入的增长。自1999年以来,中国经济进入 新一轮持续强劲增长周期,GDP年均增长率9.4%,人均可支配收入年均增长率 ’ 9.6%,这为人们改善居住条件,卖旧房、买新房奠定了基础。 3.城市化、婴儿潮与住房需求。1978年改革之初,中国城镇人口占总人口 的比重只有18%,到2007年达到44.9%,城市化率年均增长O.89个百分点,而 近10年城市化进程加快,年均增加1.4个百分点,这意味着每年新增城市人口 近2000万。这种大规模的人口迁移是世界上任何国家城市化中所未曾有过的, 由此诱发的刚性需求也是显而易见的。 4.除人口数量外,人口结构也是影响需求的重要因素。自建国以来,我国 共出现了三次“婴儿潮”,1963—1974年第二次“婴儿潮”和80年代后期出生的 第三次“婴儿潮”,使得未来15年我国25—35岁和35—45岁人口占比重上升, 当这些年轻人步入成家立业年龄,购房就成了必然的选择,将进一步加大住房的 刚性需求。 5.资产升值与住房需求。更值得人们关注的是,城市化和人口结构变化带 来的不仅是自住性住房需求,还有投资需求。其实,住宅兼有消费与投资的双重 属性,自住性购房也是一种投资。多年来城市化中大量的政府债券、财政支出和 银行贷款投向了土地和市政基础设施上,水、电、燃气、道路交通、空气、环境 的改善带来了与城市化相关资产的升值。土地从无偿到有偿,从协议价到招拍挂 价,土地制度改革滞后及政府垄断推动了以土地为核心资产价格的飙升,2002— 2007年土地交易价格年均增幅为8.8%,此间,商品住宅价格年均增幅为 7,l%。①资产升值向人们注入了靠资产致富的理念。改革前人们只有可出售的人 力资产,如今有了房产,[2J以此为抵押就可以从银行获得贷款,扩大当期消费或 购买更多的实物资产,从中获取收益。资产升值、扩大财产收益进一步刺激了住 房需求。 万方数据 《财经科学》2008/5总242.期 6.高储蓄率与住房需求。依据莫迪尼亚尼的生命周期理论,当一个经济体 的人121从青年为主变成以中年为主,它的储蓄率就倾向于上升,当一个经济体从 中年人走向老龄化,如发达国家65岁老龄人口占总人口的比例:美国为12.3%; 欧盟为16.3%;日本为17.2%,它的储蓄率趋于下降。中国正处在“人121红利” 期,劳动适龄人口比重正处在前所未有的高位,使得经济中进行储蓄人群的比重 增加(见表2),而社会福利制度不健全、自我养老模式为主进一步提升了中国 的储蓄率。高储蓄率不仅为国家经济发展、扩大生产、增加就业提供了充足的资 本,也为百姓投资理财,提高财产性收入的比重奠定了基础。而住房投资诱人之 处在于:一是收益率高于一般投资品,特别是在通货膨胀时期,房地产有水涨船 高的特点,可以规避储蓄存款负利率和股市波动的风险;二是在我国住房投资交 易成本和持有成本比较低

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