房地产法第五版.ppt

第二节土地征收法律制度 五、征收土地的补偿 (三)征地补偿费的分配和使用 在我国现阶段，有关征地补偿费的分配是比较明确的。 1.土地补偿费归土地所有权人——集体经济组织所有，因为其在征收中失去了土地所有权。 2.安置补助费归以家庭承包土地的承包方所有，其因为土地征收失去了生产生活条件，有权获得统一安置，得到重新就业的机会；放弃统一安置，自谋出路的家庭承包方有权请求发包方给付安置补助费。 3.地上建筑物、附着物及青苗补偿费归地上建筑物、附着物及青苗的所有者所有。 但已报全国人大常委会、国务院备案的地方性法规、自治条例和单行条例、地方政府规章对土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法另有规定的除外。 第二节土地征收法律制度 五、征收土地的补偿 （四）关于征收集体土地上房屋的补偿安置 征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题，做到先安置 在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。 在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供安置房。 第三节城市房屋征收补偿法律制度 一、房屋征收立法及其发展 房屋征收是国家因公共利益需要收回国有土地使用权时,对国有土地上的房屋实行的一种特殊处理措施。长期以来我们称其为“房屋拆迁”。 房屋拆迁与房屋征收是两个不同的概念。房屋征收是房屋拆迁的原因,房屋拆迁是房屋征收的必然结果。 我国于1991年公布实施了《城市房屋拆迁管理条例》,这是我国有关城市房屋征收管理的重要的行政法规。国务院于2001年6月对1991年公布的《城市房屋拆迁管理条例》作了较大修改,在征收补偿安置方式、补偿安置对象等原则性问题上,进行了重大调整。2011年1月19日，国务院第141次常务会议通过并公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,同时废止了2001年11月起实施的《城市房屋拆迁管理条例》。 房屋征收存在诸多问题： (一)征收人的负担过重 (二)被征收人选择的余地很少 (三)征收管理难度较大 第三节城市房屋征收补偿法律制度 二、房屋征收的法律特征 房屋征收作为特定条件下国家行使财产征收权的形式,主要具有以下几个特征: 1.房屋征收具有强制性 2.房屋征收必须经过人民政府依法批准或决定 3.房屋征收的条件是对被征收人给予公平、合理的补偿 第三节城市房屋征收补偿法律制度 三、房屋征收的条件和程序 (一)房屋征收的条件 根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》,为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:(1)国防和外交的需要;(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 征收房屋要进行的各项建设活动,还应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的要求。 障性安居工程建设、旧城区改建的建设活动,还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 第三节城市房屋征收补偿法律制度 三、房屋征收的条件和程序 (二)房屋征收的程序 1.征收决定的作出。 2.拟定征收补偿方案 3.修改征收方案。 4.公告。 5.调查登记。 6.签订补偿协议。 7.支付补偿费。 8.搬迁。 第三节城市房屋征收补偿法律制度 四、房屋征收补偿 (一)补偿的范围 征收人对被征收人给予的补偿包括: 1.被征收房屋价值的补偿。 2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。 3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 (二)补偿方式 我国房屋征收补偿的方式主要有两种,即产权调换和货币补偿。在房屋征收补偿中,被征收人享有选择权,其可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。 第三节城市房屋征收补偿法律制度 四、房屋征收补偿 （三）补偿标准 城市房屋征收的补偿标准，是房屋征收补偿制度的重要内容，其直接关系到被征收人合法权益的保护及房屋被征收后能否得到公平补偿。我国《物权法》第42条规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条