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樊剑英：公众需要了解的几个土地增值税清算知识?(2013-11-26 20:13:47)javascript:;转载▼标签：?/?c=blogq=%D7%AA%D4%D8by=tag转载分类：?/s/articlelist_2938402350_2_1.html财会与税务原文地址：/s/blog_707400eb0102ehx8.html樊剑英：公众需要了解的几个土地增值税清算知识作者：/u/1886650603云税务?樊剑英：公众需要了解的几个土地增值税清算知识11月17和11月24日，央视《每周质量报告》分两期就房地产企业拖欠土地增值税问题作了报道。24日的报道中称，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年这8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。对于这个结果，华远地产董事长任志强24日晚间连续发布8条微博作出反驳。一时间，央视大战任志强成了众网民围观的焦点。　　笔者也不同意报告中所披露的调查结果，试想，按照《每周质量报告》报道中引以为依据的数据“这8年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元；”“2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%；”“照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元”，我们可以算出土地增值税税负率高达14.7%。这可能吗？这种“全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元”以及“欠缴土增3.8万亿”的计算方式极其错误。　　结合报道中披露的问题，以及相关政策规定和实务处理，笔者就土地增值税清算的相关知识作简单梳理。　　土地增值税清算的基本税收要素　　土地增值税对在中国境内转让国有土地使用、转让地上建筑物及其附着物征收。税率有30%、40%、50%、60%四档。但实际税负率没有这么高，能达到10%就算很高了。计税依据是转让房地产所取得的增值额。土地增值额的计算公式为：土地增值额=出售房地产取得的收入-扣除项目的金额。房地产开发企业可扣除项目金额包括：土地成本、开发成本、开发费用（非实际发生额扣除）、税金、并且额外还能够以土地成本和开发成本之和加计20%扣除。由于项目开发周期较长，清算滞后，一般选择预征方式征收税款。　　应交未交土值税不等于欠缴税款　　综合央视的调查和任志强的反驳意见，“应交未交的土地增值税是否属于欠缴税款”是双方争论的焦点。笔者认为，账面应交未交不能说一定就是欠缴税款。　　从企业财税实务处理角度看，央视披露的房地产企业均为上市公司，在实际操作中，上市公司都爱“拨备”，简而言之就是“预提”。因为开发商们年终要业绩，会计报表收入要做高、利润要做高方可获得好的股价。但是会计报表并非随意粉饰出来的，每年年终报表要利润，就要结转收入。对于结转收入，会计准则有原则性规定，具体到房地产行业，是以办理房屋所有权证书为结转收入时点，还是以房屋交付使用时确认收入，或者是以签订了《房屋预售合同》即可结转收入，目前尚无确定标准。若开发商为了报表好看提前结转售房收入，即便房款未全部收回，根据售房合同额也可以确认收入。但是税金如何计提呢？营业税可以按照收入的5%计提，而土地增值税却不能仅仅按照预征率来计提，从谨慎的角度出发，一般会先概算出整体项目土地增值税之后，确定一个税负率，再根据当期结转收入计算一个“拨备”计入当期损益。这部分计提的税金就会反映到会计报表中的应交未交数额当中。在企业所得税纳税申报时仍然要作纳税调整。　　但这部分应交未交数额不能称之为“欠缴”税款。欠税是纳税人已经向税务机关申报而尚未缴纳的税款，也就是已经形成法律上的纳税义务。按照《税收征管法》第六十四条规定，纳税人不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。定义为“欠缴”等于认定开发商违法在先。要知道，“预提”与“现时纳税义务”是完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并最终“多退少补”土地增值税，在此之前，开发商报表结转收入所计算出的土地增值税，属于按照会计上配比和谨慎性原则对尚未到达清算条件的项目进行地预提拨备，不能说是“欠缴”税款。另外，对于结转收入时未收到的房款，比如银行按揭、分期收款，也是等收到时再正常缴纳营业税和预缴土地增值税。　　因此，从企业财税实务处理角度看，即便是正常结转结转收入和成本，只要不符合土地增值税清算条件，所计提的“拨备”税金一样不具有现时缴纳义务。　　从税务机关征管角度看。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号规定，开发商应主动进行土地增值税清算的情形包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。税务机关可要求开发商清算的