九江十里众人众服装市场实施总案.docVIP

九江十里众人众服装市场实施总案 目　　录 宏观经济 商业部分市场调研 项目SWOT分析 大厦定位 资金回收表 招商策略及节点控制 推广策略及细则 宏观经济 九江市为江西省北大门，人口47万，辖区九县为九江县、武宁县、修水县、永修县、德安县、星子县、都昌县、湖口县、彭泽县，市区为庐山区、浔阳区、开发区三个区。人均年收入7474.6元，支柱产业有纺织、化工、能源、旅游。。国务院发展研究中心对京九铁路沿线开发进行考察论证，认为九江“最有条件成为京九中段新的经济制高点”。江泽民总书记亲临九江视察时，对九江的前景寄予厚望，指出：“九江处在京九铁路正中，滨临长江，又有庐山、鄱阳湖，九江前途无量。”历经时代巨浪洗礼的九江，正以坚实的步伐，崭新的姿态，走向世界，迎接未来，实现九江在江西的率先崛起。 1层 6㎡ 258 1.3 422 2层 9㎡ 250 1.5 375 3层 9㎡ 250 0.8 200 备注 1、2层合计797万元 合计 997 数据库计算（应甲方资金回收要求标准下制定） 楼层 摊位数 租金基价 年收益（元） 1层外门脸 10 150 904428 1层内部摊位 248 120 2725258 2层 250 110 3717416 3层服务业态 30 15228O 3层摊位 200 60 1260000 总计 8607102 （注：两种收益方式押金总额相同，为15O万左右，特不做比较；两种比较方式均未计算4层餐饮摊位。） 根据两种资金回收测算可看出，数据库核算价值略低，主要在于3层摊位价格核算未计算系数，具体视招商情况再作调整。 押金总收益按标准摊位2000元/个约150万 项目总收入约1150万左右（数据库核算价格在1000万左右） 其中建设改造费用此略 招商和推广费用，行政核算为租金80%计为150万。具体分配方案略。 资金回收时间节点表 时期 具体时间 收取内容 金额（万元） 开盘 第一周2005-3-1 定金 2层 53 1层 69.6 3层 第二周 租金 2层半年 185.8708 第三周 租金 1层半年 181.4843 第四周 租金 3层半年 2005-4-16～2005-5-1 租金 1、2、3层另外半年 开业 2005-5-1 所有资金收齐 共计： 此表为静态收益 招商节点 招商节点 蓄水期2005年3月1日之前 流程： 2005年2月27日前 总登记数达到1500个； 审核商户数达到1000个。 如总登记数达到1000个 审核商户数达到500个 如总登记数达到500左右，不超过700； 审核商户数达到300个。 登记表，审核表，数据库作用 登记表和数据库是进行量化分析，从量上进行招商节点分析。 审核表是从质上进行质化分析，从质上可了解商户需求细节，以及业态规划和业态之间的关联，从而对于系数调整和制定起至关重要作用。 数据库则起数字信息化角度方便分析的一种先进工具，通过数据库分析，可有效降低时间，提高效率，迅速找出问题结症，对此，务必认真对待。 开盘： 通过项目蓄水，使蓄水量达到一个开盘量，即到在1000个商户登记量左右；这样才可以开盘，通过分批炒作，提升市场摊位价值，使假牌出尽，使之迅速消化掉。 开盘晚会： 重要性在于使目标商户和犹豫不决的商户，通过开盘晚会的预热，造成心理上的一种默认和冲动，从而使之在第二天的开盘交定金阶段能够有盲目冲动，烘托气氛。 开盘晚会是针对商户，主要有明星演出人员，政府相关领导，所有登记的商户全部为邀请对象。 开盘：先开2层，服装档口，然后开1层百货档口，最后3层，交纳定金即押金2000元/每标准档口，一个人限2个，凭身份证登记交款。 如果开盘前，蓄水量达到足够情况下，即1500，可同时开。如在1000左右，则分批开，分批开的目的是通过短期的炒作包括炒摊和外部电视媒体，报纸软广的大幅炒作，使其短期价格提升，从而让观望者迅速下定决心，加入抢租中，电视和报纸软广的内容均为铺位热租，升值为卖点。 在第二天，即报纸和电视热播完，立即开第一层（因趁热打铁）使1层租完，随后可紧接开第三层，第三层的开盘也可滞后2-3天，这样便于提升价位。在第三层的开盘前尤其需要报纸硬广宣传和软广的推广，这样可以使其在1周内，收定金阶段结束。 签约，收定金完第二周： 分摊位，签合同，可分批签，便于管理和调整。 每周一批共3周。 一般的门面和3楼的服务业态在此时周时签约。 媒体在签约期间的推广，注重软性的宣传，报纸软广推广内容以商铺的升值为卖点并将大厦的优点进行组织，电视台以采访商户的谈话内容为题材进行软性推广。 如蓄水量不足1000在700左右，低于500则不能开盘，而时间来不及，则要强开盘，则需要作