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关于建立深圳房地产经纪行业执业责任保险制度探究 　　摘要：保险制度与房地产行业的结合是本文的立足点。针对行业风险，本文探讨了建立深圳房地产经纪行业执业责任保险制度的初步框架及推行建议，以适应蓬勃发展的深圳房地产存量市场，同时也为房地产经纪行业的创新提供基础研究。 关键词：房地产经纪行业 执业责任保险 一. 深圳房地产经纪行业职业责任保险制度建立的背景 （一）行业现状 房地产三级市场是以存量商品房（包括住宅、写字楼和商铺等）交易为主体的市场，一般由房地产经纪人执行操作。深圳房地产三级市场发展自上世纪90年代以来，已经有20多年历史。截止2013年6月，深圳三级市场按交易面积计算占据70%的交易量，全线超过新房市场。同时也是全国占比最高的城市，其发展已具备了推行风险管理措施的基础。 （二）房地产经纪行业的风险特点 风险的解释有三种观点：一是将风险视为机会，风险管理的目的是试图测算风险与回报之间的关系；二是将风险视为危险；第三种观点介于前两者之间，将风险看作不确定性。本文沿用第二种观点。 房屋交易的特殊性在于： 1. 交易金额大，交易风险超出买卖双方与经纪方的承担能力； 2.交易周期相对较长：特别是业主的房产证还处于银行抵押状态时。 房地产经纪人面临的风险主要包括： A.对交易房屋了解不充分 1、产权状况 （1） 物业是否属于可上市交易的商品房，因为有可能是军产房、小产权房等； （2） 房屋是否处于限制出售状态； （3） 房屋是否存处于抵押、查封状态； （4） 房屋是否为非法建筑或已被列人拆迁范围； （5） 产权是否属于共有，共有产权的处置必须征得其它所有共有权人的同意；若产权共有人非夫妻关系，必须将定金、首期款及其它楼款按房产证上列明的比例分别转付给产权人； （6） 不清楚产权人对财产的处置能力，即该产权人是否行为受限权利人，若受限则卖方物业处分权归其监护人所有。 2、房屋其他附带条件 （1） 房屋是否带车位、学位； （2） 房屋是否带租约出售；如属带租约出售的房屋，是否有租客的放弃优先购买权声明； （3） 交易房屋存在严重的质量瑕疵等。 如果房地产经纪人明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任。此外很多情况下，房地产经纪人也处于信息不对称一方。委托人（一般指卖方）可能刻意隐瞒交易房屋的真实情况或是制造虚假证明，此类行为往往导致另一委托人（通常指买方）将经纪方作为被告或第三人告上法庭，经纪方因此而蒙受损失。 B.签约中存在的风险 房产交易合同涉及的条款众多，而交易合同中一些约定不明、未作特殊约定的事项往往容易引起法律纠纷，如： 1、合同条款约定不明确 （1） 首期款具体金额是否包括定金、定金是否包括诚意金，这几项费用的关系约定不明，导致不同款项的归属引起争议； （2） 经纪方佣金与赎楼费用、担保费用、按揭费用等约定不清； （3） 办理按揭时间、赎楼时间不合理，甚至前后颠倒，导致交易失败。 2、对买卖中的特殊情况没有做出特别约定或约定不明确 （1） 没有约定交楼时间（包括业主、租客未能及时搬离），买方不能如期入住，造成买方经济损失； （2） 带租约出售的房屋，没有约定租客租赁押金的交收时间； （3） 没有登记物品清单，导致买卖双方交易后产生纠纷。 3、经纪方轻易做出承诺 经纪方为尽快促成交易，经常对经纪方不能控制的事情做出承诺，如银行按揭成数、赎楼费用、过户时间、卖方收款时间等。银行按揭成数由各商业银行根据央行或银监会最新政策制定，时有变动；另外，买方的个人信用也影响按揭成数和利率的界定。而由于各银行对赎楼的要求不同，从而影响赎楼时间，因此过户时间、收款时间也难以准确掌握。一旦经纪方擅自许下的承诺无法兑现，则就容易引发纠纷。 4、买方主体发生变更时，没有签署书面文件 在买卖双方签订《二手房预约买卖及居间服务合同》后，若买方主体发生变更，必须得到卖买双方的书面同意，但经纪方往往为了便捷而跳过这一环节。 C.经纪人处置失当 经纪人由于种种原因，很可能擅自处理敏感事宜，特别是交易资金部分。例如在对违约事实界定不明确或没有确切证据的情况下，经纪人员错误地将定金交由卖方没收或退还给买方。 D.佣金风险 佣金作为房地产经纪机构从事经纪业务的合法报酬，是房地产经纪机构存在和发展的根本目的。客户道德风险往往造成佣金收不齐或无法收佣。它是经纪人在执业过程中面临的主要风险之一。由于我国目前尚未建立起完善的信用体系，法律法规对于房地产交易过程中客户违约跳单等问题