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谈商品房营销方案优化设计 　　摘 要：由于买方市场结构出现了颠覆性的变换，商品房销售面临着前所未有的困难，如何应对国家政策及买卖市场的突变情况，已经成为开发商或经销商的重要工作。同时，商品房项目开发要考虑成本资金消耗产生的潜在风险，尽可能减小市场变动造成的经济损失。本次分析了限购政策对商品房销售产生的影响，从资金借贷、市场供需、政府调控等方面，综合分析商品房营销方案优化设计的决策。 关键词：商品房 营销方案 优化设计 决策 国家是经济事业改革的宏观调控者，在对房地产经济实施宏观调控之后，房地产开发商销售方案受到了巨大的打击。受到国家政策的强烈冲击，房地产开发商必须要重新调整商品房销售方案，从多个角度制定市场风险的控制对策。从经济法律来说，必要时，开发商可要求国家机关参与商品房项目的调控管理，积极创建良好的商品房买卖市场。 一、“限购时期”商品房销售现状 根据2012、2013年最新数据显示，“国五条”时期我国商品房市场处于“低迷”阶段，无论是销售面积或销售额度，均有明显的回落趋势。如图1，“住房限购令”刚刚颁布时，我国商品房销售市场进入“回落期”，绝大部分城市销售均遭受严重打击。经过国家宏观调控，2012年商品房销售有所“回升”，但房屋销售水平依旧不够理想。“增速回落”已经成为房地产销售行业的普遍现象，2013年1-8月份，商品房销售面积70842万平方米，同比增长23.4%，增速比1-7月份回落2.4个百分点；其中，住宅销售面积增长24.4%，办公楼销售面积增长28.2%，商业营业用房销售面积增长7.8%。商品房销售额45724亿元，增长34.4%，增速比1-7月份回落3.4个百分点；其中，住宅销售额增长35.7%，办公楼销售额增长41.9%，商业营业用房销售额增长19.8%[1]。 除了销售额度受到影响外，“限购”时期商品房销售面积也有不同程度的“回落”。2013年1-8月份，东部地区商品房销售面积35848万平方米，同比增长26.8%，增速比1-7月份回落3.4个百分点；销售额28566亿元，增长37.7%，增速回落4.4个百分点。中部地区商品房销售面积17704万平方米，增长22.6%，增速回落2.3个百分点；销售额8568亿元，增长32.7%，增速回落2.4个百分点。西部地区商品房销售面积17290万平方米，增长17.5%，增速回落0.9个百分点；销售额8590亿元，增长26.1%，增速回落1.4个百分点。 二、公证机关参与房地产借贷合同管理 银行借贷是开发商筹集资金的最佳方式，与银行建立借贷关系合同之后获得相关的项目资金。为了避免借贷关系期间出现金融风险，借贷双方会邀请公证机关作为鉴证。对于房地产开发行业来说，资金借贷涉及额度很大，少则几百万，多则几十亿，如何维持借贷双方的合法权利，必须要通过借贷合同作为法律约定。为了避免商品房开发与销售期间出现“资金链”问题，由国家公证机关参与借贷合同管理，可进一步规范商品房销售市场。 1、借贷合同的风险性 合同本质上是双方的纸面协议，用文字条款把合作事项逐一标明，合作双方签字后生效。就借贷合同来说，其面临的主要风险是“违约”，有两种情况：一是贷款方无法定期向借款方偿还资金，甚至没有能力偿还，这对于贷款人来说是很严重的经济损失；二是借款方无法向贷款方提供资金帮助，或者未按合同规定额度给予帮助，导致借款方生产链、营销链中断；分析这一风险的原因，大部分是由于借贷关系缺乏公证保护，前期没有对借贷双方进行综合公证与考核[2]。由于房地产项目涉及资金庞大，开发商短期内无法筹集足够资金执行开发方案，导致房地产工程未能按照预期的规划进行。 2、商品房营销公证的作用 社会经济环境正处于良好局势，各个行业正不断地调整营运对策，拟定切实可行的经营管理方案。房地产是从事土地资源开发与利用的行业，大部分项目集中于房地产开发与利用，进而销售商品房屋以赚取丰厚的利润。房地产开发商借贷合同公证管理的主要作用： （1）保障利益。项目开发前期，开发商往往会选择银行借贷或其他方式筹集资金，为新项目建设提供充分的资金保障，进而满足了项目建造中的资金需求。为了避免各种风险损失，借贷双方会选择公证机构作为鉴证，强化借贷合同公证管理是极为关键的。公证机关参与房地产开发商借贷合同的制定、审核、修改等流程，降低了借贷合同的风险系数，保障了借贷款双方的经济利益。 （2）依法经营。从某种程度上来说，房地产开发商借贷合同参与公证管理，也是在宣传法律对经济事业的调控作用，“依法经营”才是企业长期创造收益的根本保障。当前，国家正对房地产行业实施“限购”措施，这极大地限制了开发商“拿地”[3]。部分开发商为了赚取市场利润，而盲目地筹集资金、违规经营，破坏了房地产