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银行房贷业务调控影响综合研究 　　摘要：市场经济开放式改革趋势下，房地产经济与金融经济之间的关联性越来越紧密，两大行业之间跨业经营取得了优异的成就，双方共同创造了新的经济收益额度。近年来国家对房地产市场采取了宏观调控措施，严格控制房价走势而对产业经济造成了强烈的冲击。银行作为房地产销售的资金链支撑，其也在重新调整房贷业务以降低市场风险造成的经济损失。本文分析了银行房贷业务调控带来的诸多影响，对新一轮房价调控政策下银行经营改革提出了科学性意见。 关键词：银行 房贷业务 调控影响 改革对策 房地产是我国市场经济中最为典型的产业模式之一，因其早期创造了巨额的经济收益而被经济学家多次探讨，对房地产经济格局进行了全面性地分析探讨，成为我国经济产业里最具特色的行业之一。伴随着经济理论体系的日趋成熟，国家对房地产经济改革认知水平有了全面提升，摆脱“泡沫经济”局势是房地产业未来调控的必然决策。由于房产销售与银行房贷业务是密切相关的，基于宏观调控政策下，银行需综合考察房地产调控带来的影响，并且及时调整房贷业务模式。 一、我国购房调控背景 房地产一直是国民经济产业的主导行业，凭借其巨大的市场销售利润而受到了普遍关注，同时也成为了市场“炒作”的商业对象。由于市场经济体制整改对策调整，国家对房地产买卖交易实施了严格的调控措施。2013年2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议指出，这些年来，各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署，取得积极成效，投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。从一定意义上讲，银行收紧房贷对抑制房价的过快上涨会起到积极作用，进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费，抑制投资、投机性购房需求。 二、新形势下银行房贷业务现状 我国在市场经济政策调控阶段，也广泛关注着市场房价的变动趋势，为了解决房价过高造成的“泡沫经济”，采取房价调控是必然的经济决策。但是，作为房地产销售链的核心支撑，银行房贷业务在国家调控下也遭受了一系列的冲击，银行本身也开始执行多种调控应对措施。如今，银行房贷业务与购房交易形成了密切的关联，两者之间共同促进了房地产经济的可持续发展。 （一）购房交易形式 从商品房买卖交易情况分析，国内现有房屋买卖资金形式分为两种，一是全额支付，由买房者一次性向开发商支付全款房价，这类购买群体约占20%-30%；二是贷款支付，由购买者、银行、开发商之间构成交易关系，银行借贷给买房者，由其代替购房者一次性支付全款给开发商，而购房者分期向银行支付本金和利息，这类购买群体约占70%-80%。从房地产买卖交易情况看，房贷业务在整个房地产销售过程中发挥了重要作用，银行向购房者提供贷款业务不仅解决了购房者、开发商之间的资金问题，也为本身业务经营带来了诸多的经济收益。 （二）银行房贷业务 房贷是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。无论是过去或限制，银行贷款都是房地产行业交易的主要支撑体，借助银行贷款方便了购房者与开发商之间的交易活动，维持了双方之间资金供输的有序进行，促进了商品房交易活动的有序进行。 三、房价调控对房贷业务的影响研究 房屋交易买卖不仅是市场经济的一部分，也是关系着社会群体生活质量水平的重要因素，解决住房问题是我国社会主义调控的主要内容。近年来由于市场反馈房价过高等问题，群众生活压力过大而降低了幸福指数，尤其是一线城市买房压力过大，极大地减弱了社会群体参与社会劳动的积极性。从经济产业规划角度考虑，我国近年来增强了对房地产经济的宏观调控力度，旨在将房价控制在合理价格范围内。由于广泛实施房价调控措施，对银行房贷业务早了很大的影响力。 （一）银行方面 面对快速增长的房地产价格，市场消费群体开始“疯狂”的购房、炒房，无论是刚需型或投资型群体，其购房消费幅度持续增长。这就导致银行贷款额度不断地增加，市场资金供应链相对集中于房地产买卖，银行贷款业务也集中于房产贷款。但是，资金链过于集中势必破坏了市场经济的均衡性，各个行业经营收益比例开始出现了“非均衡”现象。因此，国家调控房价首先针对了银行贷款业务，要求银行采取提高贷款利率等措施，抑制购房数量的过快增长。鉴于这一调控措施下，银行纷纷采取了“停贷政策”。2013年11月24日，最新的调查数据显示，根据10月11日-11月11日的样本数据，32个城市中已有