六安人民路项目规划提案.ppt

前言 本次提案是在前面系列方案的基础上，总结深化的结果。 本次提案着重从建筑尺度、建筑细节和业态规划、业态模拟等方面进行描述。 项目规划四部曲 第一部曲：建筑形态的规划 第二部曲：业种规划设计 第三部曲：业种规划组合模拟 第四部曲：产品设计建议 第一部曲：建筑形态的规划 引 子 商业地产为谁而做？ 通常情况下，我们把商业的目标客户分为三级。 一级客户：投资者——买铺的人 二级客户：经营者——用铺的人 三级客户：终端消费者——购买商品的人 结论 因此，商业地产的价值必将通过终端消费者对其的认可度得以体现。 消费者认可的商业地产，其产品价值主要取决于两大要素 一是经营商家的质素—— （包括经营业态、品牌档次和经营特色）。 二是消费的氛围—— （人是团结的动物，消费氛围的营造对商家的进入起到一定的引导作用，从而产生羊群效应）。 经营氛围和消费氛围的营造，所涉及的建筑规划问题主要体现在： 　 形态——是打造精钻旺铺、商业公园还是步行街； 　 档次——经营的商品是顶级还是中高档； 　 风格——建筑及装修体现何种风情； 　 主题——是有主题式还是情景式的； 商业业态——是做综合类还是做单一化的主题卖场； 地标性建筑——是建高楼大厦还是做具有象征或代表性的建筑； 要回答以上问题，首先必须弄清楚一点： 商业地产到底应该怎样规划？ ——专家认为，商业地产应是以商业为功能性质，进行商业交流和交易的空间。商业地产产品具有商业性、公共性和公开性的特质。 解决商业地产的产品规划方法？——矛盾协调法 矛盾协调法 商业地产产品的规划，主要存在以下八对矛盾。 只有在协调好这些矛盾的基础上，才能做出成功的商业产品。 矛盾一：集中（concentrate）——分散（scatter）  适用于商业产品形态、体量、平面布置等有关规划方面的内容。 商业地产的体量和价值一定是成正比的吗？ 体量大是否一定意味着价值高？ ——其实不然。商业地产产品规划有集中式卖场、步行街、商业街区、商业群落等形式，采用不同的形式体量的大小也有差别，盲目追求体量大小而忽视项目本身所具备的实际条件，反而达不到总价高的效果。 矛盾一：集中（concentrate）——分散（scatter）  案例一：新天地商业项目 该项目充分利用了景观资源，留有宽敞的步行街，让人置身其中也能感受到周边的风景。这样打开了交流面，延展了活动空间，打造出别具特色的景观商业。 矛盾一：集中（concentrate）——分散（scatter）  案例二：百康年世纪门（中心商业）　　 该项目位于重庆杨家坪步行街入口，在规划时采用了室内步行街的形式，使商业门面呈弧形带状铺展开来，加强了人力导入性，增加了人与商业的互动关系。同时，由其地理位置引出“封面”概念，营造了特色风情。 矛盾一：集中（concentrate）——分散（scatter）  案例二：百康年世纪门（中心商业）　　 该项目位于重庆杨家坪步行街入口，在规划时采用了室内步行街的形式，使商业门面呈弧形带状铺展开来，加强了人力导入性，增加了人与商业的互动关系。同时，由其地理位置引出“封面”概念，营造了特色风情。 矛盾一：集中（concentrate）——分散（scatter）  案例二：百康年世纪门（中心商业）　　 该项目位于重庆杨家坪步行街入口，在规划时采用了室内步行街的形式，使商业门面呈弧形带状铺展开来，加强了人力导入性，增加了人与商业的互动关系。同时，由其地理位置引出“封面”概念，营造了特色风情。 矛盾一：集中（concentrate）——分散（scatter）  案例二：百康年世纪门（中心商业）　　 该项目位于重庆杨家坪步行街入口，在规划时采用了室内步行街的形式，使商业门面呈弧形带状铺展开来，加强了人力导入性，增加了人与商业的互动关系。同时，由其地理位置引出“封面”概念，营造了特色风情。 矛盾一：集中（concentrate）——分散（scatter）  案例二：百康年世纪门（中心商业）　　 该项目位于重庆杨家坪步行街入口，在规划时采用了室内步行街的形式，使商业门面呈弧形带状铺展开来，加强了人力导入性，增加了人与商业的互动关系。同时，由其地理位置引出“封面”概念，营造了特色风情。 商业地产产品的规划，犹如跃动的旋律，我们必须用轻松的心态去创造美妙的作品，才能营造出轻松的商业氛围，实现轻松的招商过程，带给客户轻松的消费感受。  结论 我们的规划建议？ 形态——是打造精钻旺铺、休闲购物的精品步行街； 　 档次——经营的商品倾向于具有特色的中高档消费；