明基-陌生城市房地产投资机会分析.ppt

陌生城市房地产投资机会与分析——以北海为例 北海位于广西南部，是具有海滨特色的地级市。 北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置。 地理位置优越，是西部地区最便捷的出海口，也是西部地区唯一的沿海开放城市。 总面积3337平方公里，市区面积957平方公里。 户籍人口152.06万人； 全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有27个乡镇，5个街道办事处。 从楼盘开发领域来看，北海房地产可分为如下主要四个区域 近3年来北海市的土地市场成交日渐活跃，土地价格大幅攀升，地价的上升必然会助推房价的上涨。 北海市国土局的数据显示：自2004年起至2007年9月4日，北海市土地市场共成交土地40宗（工业用地不计其中），共3028．95亩，总成交金额84859．78万元，平均价格为28万/亩。 北海近年来房价涨幅惊人——由于投资客蜂拥而至，北海07年房地产价格增长幅度连续好几个月全国第一。 发改委通报07年上半年北海房价涨幅全国最高（涨幅列表） 一月份：15.5%; 二月份：16.2%; 三月份：13.7%； 四月份：23.6%； 五月份：15.1% 六月份：15.5% 七月份：18.6% 八月份：18.2% 九月份：19.4% 十月份：17.7% 北海楼盘普遍销售良好，即使新政严苛也有销售量产生。 北海目前在售楼盘有30多个，遍布各区域。大中小盘均有，洋房，公寓、别墅。 每个楼盘销售都不错，基本销售达到60-70% 。虽然新政后销售量有所下滑，但仍有持续销售。 别墅和平价公寓、平价洋房畅销。承诺回报的产权式酒店公寓慢销。 说明北海房子价格基数低，仍有大量外来客认为便宜、可投资。 虽然房价涨幅很大，但是由于房价基数较低以及外地人的支撑，北海房价仍有上涨空间。 新政对北海房地产造成一定影响，外地投资客萎缩，本地富裕原住民不再购买。但由于北海房价基数低，仍有部分投资客逢低买进。 “提高第二套住房按揭首付”的政策对北海市影响较明显，统计数字显示，截至１０月２０日，１０月份销售的商品房仅１７３套，十一期间的１０月３日到５日，成交为空白。 从今年３月份起，北海市商品住房价格同比增长一直位居全国首位，交易一直较为活跃，平均每月在６００套左右，其中最高的６月份达１５００套。由于当地商品住房销售价格从每平方米２４００元到每平方米３０００元不等，业内人士认为，交易量的萎缩反映出购销双方对市场的心理预期。 随着9月下旬提高第二套住房按揭首付比例等调控措施出台，北海楼市初显颓势，“十一”黄金周销售寥寥无几，但11月出现反弹迹象，新购住房成交量近6万平方米。而目前除偏远地段及尾楼，新房销售价都在3000元左右，部分楼盘超过4000元。 北海楼盘客户分为五类： 北海楼盘普遍产品设计水平不高。 北海楼盘普遍设计水准低，楼盘布局较死板，缺乏优良的建筑规划。 园林只是种绿化而已，根本谈不上设计，比较原始。 户型设计也比较单调，除了有入户花园，缺少空中院馆/挑空露台/赠送大露台/主卧带露台/送夹层等创新设计。 北海房地产总发展现状与趋势： 北海房地产长久以来有独特的三多现象 一是小规模楼盘多，10亩、20亩的小盘比比皆是；二是宅基地自建房多；三是存量盘多 。 多个因素支撑北海房地产市场持续增长 北海经济发展及外来投资增幅加大。 一是北海的产业结构逐步趋于平衡，各行业出现了共同发展、投资同时增长的局面，如港口的建设加快，吞吐量加大，依托港口的物流、工业增长快速，水产品的深加工业得到有效发展，旅游产业的开发也有了质的提升等等； 二是经济基础得到了加强，据测算，今年北海的GDP将超过200亿元人民币，市民购买能力整体得到提高； 三随着几大项目及配套项目等的陆续建成投产，两年后北海的就业及市民的购买能力将再次提高。 多个因素支撑北海房地产市场持续增长 由于北海房产存在价格洼地，2006年下半年，受全国房地产市场大热影响，江浙、北京、上海、福建、广州、深圳等地的投资客蜂拥进入北海房地产市场。 2006年的八、九月份不到一年的时间内，北海的房价就涨了500-900元/平方，达到2700元/平方。 特别是北京路、北海大道以南、火车站以北这段路上，其楼盘明月苑、春秋源、城市丽景，和北海大道中段上四川路以东、广东路以西这段路上，其楼盘逢胜大厦、南洋新都、城市购物广场等一下子将北海市的房价带到了一个新的高度。 上述几个地方的多层均价目前基本达到了2700-3000元/平方，小高层、高层均价达到3180-3600元/平方，最高的房价已经突破4000元/平方，价格直指5000元/平方。 进入时机？ 销控板显示销售状况良好。 统计表明，07年上半年，北海市外地人购房占个人购房总量的57%，首次突破五成，目前保持在60%左右。 业