愉景湾二期营销思路提案.pptVIP

提案思路 营销目标 营销执行-推货 营销执行-销售 营销执行-销售 报告说明： 1.本报告仅为我方08年营销思路，营销方向确定需双方讨论 2.执行方案待双方确定营销方向后，我司将根据营销节点整 时提供。 合富辉煌（湖南） 珠江.愉景湾项目组 营销执行-蓄客 第三阶段：11月-12月31日 1、销售目标：65-70套 2、蓄客时间：11月1日-12月 3、蓄客策略： 1）大客户拓展：与大客户进行谈判,确定价格以及销售政策。 2）广告首发：系列广告对衡阳市场进行轰炸,向市场宣告珠江·愉景湾即将蓄势待发。 3）情感营销与老客户挖掘：销售人员通过电话回访老客户,并传达新的销售政策以及项目活动信息,邀请客户继续关注项目。 4)活动营销:通过客户答谢会，邀请新老客户参与，给予一定优惠政策，促进客户持续关注项目。 营销执行-蓄客 活动1、客户答谢会 目的：联系开发商与客户的感情； 促进口碑传播; 促进客户成交; 活动时间：12月 活动地点：雁城宾馆 参与人员：成交老客户以及部分新客户 活动内容： 1、自助餐 2、歌舞表演 3、互动活动（抽奖，有奖答题） 活动预算：20万元 5.6.7栋1单元西向 13.93% 51套 192-193㎡ 奢华四房 四房两厅 5.6.7栋1单元东向 13.93% 51套 171-172㎡ 奢华三房 三房两厅一庭 5.6.7栋2、3单元 55.74% 204套 145-164㎡ 奢适型 三房两厅 8栋 16.40% 60套 125-138㎡ 舒适型 三房两厅 分布 套数比 套数 面积区间 产品层次 户型 分析:二期货量共366套,其中奢适型产品最多,达到204套,景观较差;奢华型产品达到102套,占有最好的景观资源,舒适型产品为60套,同时5-8栋位于项目外围,为次优产品,同时8栋价格基本与4栋持平,结合项目1期产品走势,我们建议在推货时,先推低价产品与次优产品保证项目旺销形象,在市场旺销期推奢华与奢适产品,获取高额利润。 货量分析 时间 营销 节点 08年9月 08年10月 持续蓄客 08年11月 12月 08年7月 项目蓄客 08年8月 项目开盘 营销 计划 完成85套 房交会 产品形象攻击 亮相期 08年6月 项目强销 项目持续 销售 推广落实 销售政策落实 散卖 蓄客 散卖 09年1月 亮相、蓄客期 开盘期 强销期 持续期 亮相、蓄客期营销重点： 1、开始宣传推广，建立项目形象； 2、试探市场关注，进行市场摸底。 3、走访周边单位，争取团购。 4、积累客户、大量吸筹； 蓄客 散卖 开盘期营销重点： 1、公开发售； 2、将内部认购期积累客户消化； 3、不断积累客户口碑； 4、项目价值内涵持续深化，带动热销高潮。 强销期营销重点： 1、运用多种营销手段，全方位宣传攻势。创造波次不断的销售高潮。 2、深化项目品牌想象建设，口碑传播。 持续期营销重点： 1、项目将全面建设完成，升华企业品牌建设，树立品牌形象。 2、采取促销等有效营销手段，消化剩余房源。 营销执行-节点 完成70套 客户答谢会 营销执行-推货 第一阶段推货（60套）： 推货时间：08年6月1日-6月28日 第二阶段推货（204套）： 推货时间：08年9月18日 推 货： 主推8号栋产品 推货理由： 1、主要8号栋由于产品处于外围,受噪音影响,价格与一期持平,适合低开高走,同时由于面积小,总价相对低,客户层次相对低。 2、预计在今年下半年新推的产品中,更多的项目将主打120㎡的产品,因此作为在市场上相对高价的产品尽量趁市场空隙发售。 推 货： 主推5号栋与7号栋。 推货理由：在10月这个销售旺季,我们必须保证有足够的货量,同时货量齐全,保证客户能最大化的转化,同时有必须保证在未来有更高端的产品面市,因此建议保留7号栋。 第三阶段推货（102套）： 推货时间：08年10月 推 货：主推6号栋。 推货理由： 6号栋为中心楼王，是产品中档次最高、景观资源最好的产品，比较稀缺，价值非常高，因此保留，放到了第三阶段推，以实现价值最大化。 1、加强现场管理，稳定团队，提高销售员的斗志与士气； 2、加强销售员的业务技能培训，多参与销售员的情感沟通与交流； 3、提高销售员的现场截留客户的能力，尽最大可能促成客户成交； 4、对原有1600多台客户进行重新筛选，从而锁定一部分客户群； 5、对老客户不断进行情感培育，实现老客户带新客户的转化率； 销售现场调整阶段：（6月1日-15日） 销